Det här med bostadsmarknaden

Eller - är det här toppen?

Av flera olika anledningar har jag ett intresse av att följa bygg- och fastighetsmarknaden i Stockholmsområdet. Därför har jag tittat en smula på hur det ser ut med nyproduktion och värdering av äldre lägenheter och försökt bilda mig en uppfattning om hur det ser ut idag och framförallt hur det kommer att se ut framöver. I vanlig ordning stämmer det gamla uttrycket:

"Att sia är svårt, speciellt om framtiden"

Med andra ord kan jag alltså få tokfel. Vem vet?

Byggmarknaden och bostadsutveckling
I vilket fall så är idag byggmarknaden i Stockholmsområdet stekhet och det syns tecken på kvalitetsbrister och kostnadsökningar i bostadsprojekt. Med tanke på befolkningsökningen i Stockholmsområdet finns det idag ett uppdämt behov av nya bostäder och då allra helst billiga hyresrätter mitt i city. Nu finns det inte några nya sådana på marknaden och det kommer inte att byggas några heller om inte något radikalt inträffar. Istället byggs det mängder av dyra bostadsrätter. Idag finns en urstark efterfrågan på bostadsrätter och det är som investerare svårt att förlora pengar på bostadsutvecklingsprojekt idag. Det räcker inte att vara inkompetent utan man måste ha otur också. När det är enkelt att tjäna pengar dras givetvis nya individer till marknaden lockade av möjligheten att göra en lättförtjänt slant. Ett exempel på det är t ex Attefallshus som smälls upp som del av en bostadsrättsförening och säljs för hisnande priser. De stora bankerna är medvetna om det här och har inte glömt sin läxa från 1990-talet och 2008 och är därför ganska restriktiva i sin utlåning. Istället har bostadsutvecklarna börjat hitta alternativa finansieringsformer via t ex crowdfunding där Tessin är en av flera nya spelare. Flera andra har gått till börsen med varierande framgång. Ett av de misslyckade försöken är Real X State som försvann mer eller mindre direkt. Jag skrev själv en del om just Real Xt State som fick flera varningslampor att lysa hos mig. Det här är absolut inte de sista försöken att tjäna pengar på den här starka marknaden och vi lär få se fler exempel framöver på företag som misslyckas.

Flera av de större privata bostadsutvecklarna, t ex JM, Skanska, Bonava och Besqab, går som tåget idag och begränsas mest av svårigheten att hitta mark och få klart detaljplaner. Sen finns ett gäng mindre börsnoterade bostadsutvecklare som är Stockholmsinriktade, t ex Oscar properties, Magnolia, Tobin properties, ALM Equity som också går fantastiskt bra. Flera av de bolagen har nu även börjat rikta in sig på fler marknader runt om i Sverige och jag tror att Magnolia har kommit längst i de planerna, även om jag villigt ska erkänna att jag inte har örnkoll.

Bostadsmarknaden i Stockholm

Prisuppgången på bostadsrätter i centrala Stockholm har efter årsskiftet bromsats upp men ligger i snitt på en bra bit över 90 000 kr/m2. 

Amorteringskravet som infördes sommaren 2016 förefaller inte har påverkat prisutvecklingen speciellt mycket och krasst sett så innebär kravet endast en högre månadskostnad på 1-2%-enheter beroende på lånets storlek. På ett lån på 1 Mkr ger det alltså bara 1200 kr (efter ränteavdrag) i högre månadskostnad för ett hushåll och lär inte bromsa prisutvecklingen. Nu har Finansinspektionen flaggat för skärpning av amorteringskraven, men inget av det är klart ännu.

Vad som jag däremot tror bromsar prisutvecklingen är att de flesta banker frivilligt har infört ett skuldkvotstak på 5-6 gånger bruttoinkomsten. En person med en lön på 30 000 kr/mån före skatt får då alltså maximalt låna 1,8-2,2 Mkr av banken med sin bostad som säkerhet. Det kan vara en anledning till att de korta konsumentlånen har ökat och att man då använder de krediterna för att fylla upp bostadslånet. 

Nu har jag hyfsat med kontakter runt om i branschen och rykten gör gällande att flera av de mindre bostadsutvecklarna idag har svårt att få igång nya projekt. Vidare förefaller det ha blivit svårare att sälja bostadsrätter i dåliga lägen. Det här är en skillnad jämfört med tidigare då nästan vad som helst gick att sälja även i dåliga lägen. Däremot förefaller det fortfarande vara budgivningar och kaos vid försäljningar av centrala lägenheter och i närförort. Det har också börjat ta emot att hyra ut nyrenoverade miljonprogramslägenheter i sämre förorter. Allt detta är anekdotiskt, men uppgifterna kommer från flera håll. 

Om man roar sig att titta på de nya bostadsrättsföreningar som bildats senaste 5-10 åren och tittar på deras ekonomi ser man att ganska många har stor belåning. Belåning på över 10 000 kr/m2 är inte allas ovanligt och det värsta jag sett var närmare 15 000 kr/m2. Nu pratar jag alltså om bostadsrättsföreningens lån med fastigheten som säkerhet. Kort sikt har skrivit ett mycket bra inlägg om just det här som är klart läsvärt. Utöver det lånar även bostadsrättsköparna för att kunna köpa sin egen lägenhet. Räknar man ihop alltihop är det rejält med pengar som bostadsutvecklarna får in för lägenheterna de säljer. I dagens ränteläge syns inte föreningens belåning i månadsavgifterna då det blir så låga belopp, men vad händer om räntan går upp?

Räntan och Riksbanken

Att bedöma räntan i framtiden är oerhört svårt vilket t ex Riksbankens egna prognoser visar oerhört tydligt.  Bilden nedan visar Riksbankens senaste ränteprognos och området med olika blåa färger visar inom vilket område de tror räntan kommer att vara. Med 90% sannolikhet tror de alltså att räntan är mellan +4% och -3% om 3 år. I min värld är det ett väldigt stort intervall

Riksbankens prognos juli 2017

Riksbankens prognos jan 2017

Noterbart är att de har flyttat fram sin prognos för nollränta ungefär ett halvår och de prognostiserar det först sommaren år 2019.

Nu har inte Riksbankens prognoser varit jättepricksäkra de senaste åren och man har pratat om ränteuppgång under lång tid utan att det har hänt. Bilden nedan visar faktiskt ränta (mörkblåa strecket) och Riksbankens prognoser vid olika tidpunkter.

Sverige är oerhört beroende av omvärlden och att vi har en minusränta idag när vi samtidigt har en högkonjunktur är något helt nytt som jag inte tror har hänt förut. Anledningen till vår minusränta är många men kortfattat kan man säga att Riksbanken måste följa omvärlden och om ECB (Europeiska Centralbanken) har minusränta har Riksbanken det också. Hela Riksbankens förhållande till ECB beskrivs kanske bäst i en bild.

Framtiden?

Min tro är att Riksbanken faktiskt kommer att få rätt om räntan framöver. Jag tror att räntan kommer att gå upp under 2018 för att närma sig 2-3% under 2019-2020. Nu menar jag alltså Riksbankens reporänta och inte den vanliga bolåneräntan som istället lär vara 4-5%. När räntan går upp tar gratislunchen slut för många av bostadsutvecklarna. Det blir svårare att lägga stor belåning i bostadsrättsföreningarna då räntekostnaderna påverkar månadsavgiften och när månadsavgiften till föreningen går upp samtidigt som kostnaderna för de egna bostadslånen också går upp så minskar köpaptiten snabbt.

Samtidigt kommer det att vara en liten grupp som har köpt för dyra bostäder som blir tvungna att sälja sin bostad oavsett priset och en sådan grupp kan ganska snabbt sänka hela marknaden. Subprimelånen och katastrofen i USA under 2008 bestod bara av 7% av bostadsägarna i USA. De övriga bostadsägarna klarade sig bra. Det är av den här anledningen som man vill införa amorteringskrav och skuldkvotstak för bostadsköpare för att minska den gruppen. Om eller när det här händer tror jag att vi kommer att få se en mycket snabbare inbromsning än vad vi förväntar oss. Helt plötsligt blir det svårt att sälja båda begagnade bostäder och dyra nyproducerade lägenheter med höga månadsavgifter och jag är helt övertygad om att någon/några av de hetaste bostadsutvecklarna kommer att välta av ren likviditetsbrist. När det händer kommer många leverantörer till dem att bli utan betalning (t ex konsulter, byggentreprenörer) och få svårigheter i sin tur. Samtidigt kommer finansiärerna att bli oerhört försiktiga och det kommer att bli svårt att ordna finansiering för även genomförbara nya projekt och då blir det tvärstopp på marknaden.

Men all inflyttning till Stockholm då? Det är helt korrekt att Stockholms befolkning ökar, men den bostadsproduktion som pågår idag är inte för resurssvaga hushåll utan för välbeställda medelklasshushåll med hög belåning. När det blir dyrare att låna tror jag att marknaden kommer minska ganska snabbt. Boverket gjorde en prognos under 2012 där man bedömde behovet av nya bostäder till 40 000 per år (i hela Sverige) fram till 2025. Under 2016 tog man fram en ny rapport där man bedömde behovet till 71 000 per år. Under 2017 bygger vi mer än 70 000 nya bostäder vilket är den högsta byggtakten sen miljonprogrammet på 1960-talet och prognosen för 2018 är ännu högre.

 

Boverkets prognos för bostadsbyggande (maj 2017)

För mig känns det här inte helt stabilt och jag är tyvärr ganska övertygad om att det blir en duktig baksmälla efter det här. Den stora frågan är såklart när det händer och hur jobbigt det blir. Jag tror att vi behöver vara beredda på inbromsning 2019-2020, men innan dess kommer det att vara riktigt goda tider. I alla fall för bostadsutvecklarna och byggbranschen, men högre prisuppgång på bostäder tror jag inte på idag. 

Real X State

Eller - game over man, it's game over

Jag har vid ett par tillfällen kollat på det nya lilla projektutvecklingsbolaget Real X State som noterats på First North. 

Så här sa jag sist: "Det här luktar fruktansvärt illa. Om jag hade haft några aktier i det här bolaget skulle jag sålt dem direkt. Fast det går ju såklart inte eftersom bolaget är handelsstoppat. Det här är precis anledningen till att jag inte vill ha några preferensaktier. Om det går dåligt så blir man av med hela insatsen och går det bra så får man bara räntan och ingen värdestegring."

Tyvärr fick jag rätt. I veckan kom nyheten att bolagets aktier kommer att avföras från handel på First North. 

Vad är det som har hänt då? 
VD Anders Lidén har fått gå efter en hel del märkliga affärer. Den nya styrelsen och bolagets revisor säger så här:

"Granskningen visar att Anders Lidén överträtt såväl sin behörighet som sin befogenhet samt att det förekommit lån från RealXState till av Anders Lidén kontrollerade bolag vilket strider mot aktiebolagslagens låneförbud. Granskningen visar också att RealXState inte har haft en tillräcklig intern kontroll. De missförhållanden som framkommit i granskningen kommer att föranleda anmärkning i RealXStates revisionsberättelse. I granskningen har det dock konstaterats att kassan är återförd till moderbolaget RealXState AB och att Bolaget inte har lidit någon skada utöver utebliven intäktsränta."

Det här är riktigt allvarligt för att vara en revisor som uttrycker sig. De brukar vara mycket försiktigare i sina formuleringar. Hr Lidén har inte haft pengar i sina bolag för hela affären och allt ser fruktansvärt dåligt ut. 



Hela upplägget med köpet av OP2 och alla planer på bostadsutveckling känns nu ännu mer tveksamma. Som jag förstår det är det Anders Lidén som har varit den drivande bakom det här och om han nu försvinner från bolaget tappar man mer eller mindre hela drivkraften för bolaget. Då blir det inget av alla planer på utveckling av bostäder. Kompetensen att göra det finns inte i OP2. Ledningen i OP2 är bra på det de gör, men de utvecklar inte bostäder. Jag har skrivit en del om det i mitt första inlägg så jag ska inte tjata mer om det. Ännu värre är om hr Lidén fortsätter att styra bolaget och driver vidare. Förtroendet för honom är helt borta. Allt som nu kommit fram luktar riktigt riktigt illa. Personligen anser jag att bolaget nu endast består av en entreprenadrörelse i form av OP2 Byggnads AB. Kul för preferensaktieägarna som trodde att de köpte en bostadsutvecklare. 

Hur gick det för verksamheten under Q4 förra året då?

Man kan läsa kvartalsrapporten här.

"Perioden i sammandrag1 oktober – 31 december 2015

• Omsättningen i koncernen uppgick till 65 258 tusen kronor (0 tusen kronor under perioden 2014-10-01 – 2014-12-31).
• Rörelseresultatet i koncernen uppgick till -4 789 tusen kronor (0 tusen kronor under perioden 2014-10-01 – 2014-12-31). 
• På årsstämman den 23 november 2015 beslutades att 7 miljoner kronor skulle delas ut från dotterbolaget OPP Förvaltnings AB till RealXState AB.
• Byggverksamheten OPP Förvaltnings AB hade under perioden en ökad tillströmning av projektförfrågningar. Omsättningen ökar successivt och byggverksamheten rekryterar mer personal bland tjänstemännen. 
• RealXState har lämnat sitt första anbud om marktilldelning för studentlägenheter i Karlstad kommun. Beslut om tilldelning fattas av nämnden i mars 2016. Marken är detaljplanerad för bygglov och är en tomträtt vilket innebär att ingen finansiering krävs för att ingå något avtal.
• Utvecklingsarbetet med en ny affärsgren i verksamheten kring bostadsmoduler i stål har tagit en del tid och diverse kostnader. Men det har också lett fram till den första prototypen av bostadsmodul som står i Nacka för analysering.

Väsentliga händelser efter periodens utgång

• Den 11 februari 2016 hölls en extra bolagsstämma där tidigare styrelsen avgick och Tommy Hindrikes (ordf) och Camilla Dofs tillträdde som nya ledamöter. 
• Sedan den 12 februari 2016 är bolagets preferensaktie handelsstoppad och Nasdaq Stockholm AB överväger att besluta om att avföra preferensaktien från handel på First North. Anledningen till handelsstoppet är att det i samband med RealXStates tidigare styrelses avgång har uppstått frågetecken kring hur RealXStates verkställande direktör och huvudägare Anders Lidén har hanterat moderbolaget RealXState AB:s kassa samt om bolaget uppfyller listningskraven för First North. Börsen överlämnade den 26 februari 2016 ärendet till Nasdaq Stockholms Disciplinnämnd för vidare handläggning. Börsen ser ingen förutsättning att RealXStates aktier ska kunna vara föremål för handel på First North och förordrar därför att Börsens disciplinnämnd beslutar om att avföra Bolagets aktier från handel på First North. Om disciplinnämnden fattar beslut om att avföra Bolagets aktier från 2 (9) handel anser Börsen att det kan ske med omedelbar verkan från och med dagen efter disciplinnämndens beslut. RealXState kommer oavsett beslut att verka för att möjliggöra en återupptagen handel i preferensaktien så snart det är möjligt på lämplig marknadsplats. 
• Den 15 februari 2016 tillträdde Nils Fransson som ny CFO i Bolaget. 
• Den 18 februari 2016 begärde Anders Lidén eget utträde ur styrelsen och som VD med omedelbar verkan. Anders Lidén kommer i fortsättningen arbeta för Bolaget med fastighetsutveckling.
• Bolagets styrelse är idag inte fulltalig och bolaget saknar en VD. En rekryteringsprocess pågår för att hitta en ny verkställande direktör så snart som möjligt och inom kort kommer bolaget att kalla till en extra bolagsstämma för att välja ytterligare en eller två styrelseledamöter.
• Det pågår diskussioner om ägarförändringar för att hitta en lösning där RealXStates huvudägare Mindhouse AB minskar sin ägarandel till under 50 procent av rösterna i RealXState.
• Aktieägartillskottet om 10 miljoner kronor från moderbolaget Mindhouse AB vilket skrevs ned till 5 miljoner kronor i samband med bokslutet 30 juni 2015 är ännu ej inbetalt till RealXState AB. Mindhouse har dock flertalet försäljningar av fastigheter ute på marknaden för att senare friställa kapital för ett tillskott."

Det här är allt som rapporterats. Personligen är jag rätt nyfiken på hur omsättningen fördelar sig och varför man gått back så vansinnigt mycket. Byggmarknaden i Stockholm där OP2 verkar är galet stark och det borde inte gå att förlora pengar så då är det antagligen alla andra äventyr som bolaget hittat på som orsakat förlusten. Kanske utvecklingen av bostadsmoduler i stål?

Finns det något positivt i det här? 

Det enda skulle nog vara att hr Lidén har fått gå.Negativt är i alla fall:

1. Resultatet på -4,8 Mkr motsvarande en marginal på -7,8%
2. Ny CFO vid namn Nils Fransson som även ska vara CFO för Real Holding som är ett annat nytt fastighetsbolag som gör ett nytt försök att ta sig till börsen. Om hr Fransson kompetens vet jag inget, men kan konstatera att han tidigare inte arbetat på några större fastighetsbolag även om han säger sig ha jobbat med redovisningskonsult åt ett antal fastighetsbolag.
3. Bolagets styrelse är inte fulltalig och man saknar VD. Det här behöver man inte ens kommentera.
4. Nedskrivningen av aktieägartillskottet från Mindhouse AB är något jag aldrig har sett förut. Aktieägartillskott är när ägarna skjuter till medel för att öka bolaget egna kapital. Normalt sker det genom en inbetalning av pengar men här har man tydligen lyckats göra det som någon form av revers som skulle betalas vid någon viss tidpunkt som Mindhouse AB sedan inte lyckats göra. Stabil ägare?
5. Utvecklingsarbete med bostadsmoduler i stål tror jag inte ett smack på. Jag känner personligen till minst 3 olika försök att göra det som alla misslyckats och de försöken har gjorts av större, kapitalstarkare och kompetentare företag. Bortkastade pengar.
6. Någon som tror att bolaget kommer att få markanvisningen i Kalmar? Kalmar kommun lär verkligen vara sugen på att ge bort den till det här bolaget.

Eftersom jag har en smula erfarenhet av både byggbranschen och fastighetsutveckling kan jag konstatera att utveckla fastigheter och nya projekt är inte enkelt. Det krävs kunskap om finansiering, PBL, produktion och framförallt kontakter på en massa ställen (tänk både politiker, konsulter och byggentreprenörer). Med tanke på hur otroligt haussad byggmarknaden är i Sverige i allmänhet och Stockholm i synnerhet så är det här absolut inte sista exemplet på lycksökare som vi kommer att få se. 

Tillägg 2016-03-20:

Andas det här seriositet från ett börsbolag?

RealXState - uppföljning

Eller - hur illa är det?

Jag tittade tidigare på det lilla bolaget RealXState som noterat en preferensaktie och gillade inte alls det jag såg. Bl a kan man läsa det här, här och  här.

Aktien har inte gjort succé och senaste handlades den till 380 kr/aktien. Nu var det en stund sedan den senast handlades då den har varit handelsstoppad sedan 2016-02-12.

Bilden ovan är från Nasdaqs hemsida och handeln är alltså fortfarande stoppad. Det här kan man ju tycka är en hyfsat stor nyhet för ett bolag som med buller och bång noterades förra året. Det tycker tydligen inte ledningen då det inte står ett enda ord om det här på hemsidan.

Fast det är klart, det är ju inte lika kul att lägga upp tråkiga nyheter som roliga nyheter. Vad har hänt då? Givetvis vet jag inte mer än jag kunnat läsa mig till men följande är i alla fall fakta.

1. I samband med noteringen hade man problem att få in betalning från en större aktieägare för preferensaktierna som försenade hela noteringen. Försenade kraftigt till och med.
2. Huvudägaren Mindhouse AB har lämnat (eller borde ha lämnat) ett aktieägartillskott till bolaget som styrelsen valt att skriva ned till hälften som en osäker fordran (!).
   "Huvudägaren Mindhouse AB har lämnat ett aktieägartillskott om 10 000 000 kronor som kvarstår som fordran. Styrelsen har av försiktighetsskäl valt att skriva ner värdet av fordran till 5 000 000 kr"
3. Utdelningen som skulle delats ut till preferensaktieägarna i december försenades till januari. Exakt datum när den borde betalats ut och när väl pengarna kom till aktieägarnas konton vet jag inte, men avstämningsdag var 2015-12-15 och jag tror att utbetalningsdag borde varit 2015-12-20 och med tanke på att bolaget la ut ett pressmeddelande 2016-01-11 om att det var försenat så lär det inte ha skett någon utbetalning förrän tidigast mitten av januari.
4.  Den 12/2 genomfördes en extra bolagsstämma där större delen av styrelsen avgick och som skäl framfördes just det uteblivna aktieägartillskottet från Mindhouse AB.

Det här luktar fruktansvärt illa. Om jag hade haft några aktier i det här bolaget skulle jag sålt dem direkt. Fast det går ju såklart inte eftersom bolaget är handelsstoppat. Det här är precis anledningen till att jag inte vill ha några preferensaktier. Om det går dåligt så blir man av med hela insatsen och går det bra så får man bara räntan och ingen värdestegring eller som jag skrev förut:

Visst kan hela den här affären bli jättebra för RealXState, men om den blir det så får preferensaktieägarna inte mer än sin utdelning Om det däremot inte går bra så får preferensaktieägarna ingenting alls. 

Kortversionen: Ingen uppsida och för hög risk jämfört med avkastningen.

RealXState AB

Eller - totalhaveri?



Ett av alla fastighetsbolag som satts på börsen i år är det lilla Real X State AB som har sin preferensaktie noterad på First North. Jag roade mig med att titta lite på det i samband med introduktionen och var allt annat än positiv till det. Det var stökigt innan bolaget listades med någon storägare som inte lyckades få fram kapital för att betala sina aktier. Nu har bolaget listats och det vore synd att kalla det en succé. Likviditeten i bolaget är mer eller mindre obefintlig så för dem som tecknade blir det troligen väldigt svårt att komma ur bolaget om man skulle vilja det.

Kursutvecklingen får väl inte heller betecknas som succéartad. Surt. Nu har man i alla fall kommit igång och tillträtt ägandet till OP2 och kan därmed börja jobba på riktigt. Tyvärr verkar man inte ha fått ordning på det hela ännu och om jag var tveksam till bolaget förut så är det nu dags att hissa varningsflagg på riktigt. Igår skickade man ut det här pressmeddelandet:

"Bokslutskommuniké skjuts upp på grund av osäkerhet kring bolagets fordran om 10 MSEK på Mindhouse

Styrelsen för RealXState AB meddelar härmed att bokslutskommunikén för räkenskapsåret 2015-01- 01 - 2015-06-30 liksom besked kring försenad utdelning skjuts fram och kommer att offentliggöras den 30 september 2015 och inte, såsom tidigare kommunicerats, den 21 september 2015.

Anledningen härtill är att moderbolaget Mindhouse AB inte förmått att kontant verkställa det aktieägartillskott om tio miljoner kronor som lämnades till bolaget i början av sommaren. Bolaget har därmed en fordran på Mindhouse om tio miljoner kronor. I samband med bokslutsarbetet har osäkerhet uppkommit kring värderingen av denna fordran. Utfallet av värderingen, liksom förmågan hos Mindhouse AB till kontant betalning, kan i sin tur komma att påverka möjligheten för RealXState AB att verkställa utdelning till preferensaktieägarna. Dessa frågor är under utredning inom ramen för det pågående bokslutsarbetet och besked rörande möjligheten att verkställa utdelning kommer som ovan nämnts att ges i samband med offentliggörande av bokslutskommunikén den 30 september 2015.

17 september 2015

RealXState AB

Styrelsen"

För min del är det här sista spiken i kistan för det här bolaget. Visst kan det bli bra, men som preferensaktieägare får du inte någon del av en eventuell uppsida men tar HELA risken för att det går åt pipsvängen. Nu lutar det åt att det blir det sistnämnda. Det är egentligen min största invändning när det gäller preferensaktier över lag.

Real X State nu noterat

Eller - sedär, man fick in stålarna

Jag är sen på bollen, men 17/8 meddelade bolaget att man fått in betalning för preferensaktierna och därmed kunnat fullgöra affären med OP2 och även noterat aktien.

Pressmeddelandet finns på deras hemsida, men lyder som följer:

"RealXState AB ("RealXState" eller "Bolaget") har den 14 augusti 2015 tillträtt aktierna i OPP Förvaltnings AB ("OPP") och därmed är alla villkor för genomförande av emissionen och notering av Bolagets preferensaktier på First North uppfyllda. Tillträde av aktierna i OPP var ett villkor för emissionen och noteringen på First North.

Bolaget har också den 17 augusti 2015 blivit godkänt av Nasdaq för notering på First North och första dag för handel i Bolagets preferensaktie beräknas vara den 20 augusti 2015. Bolaget kommer att handlas under kortnamnet RXS PREF."

Någon vidare kursutveckling har det inte varit under den vecka som man har kunnat handla aktien. Vad jag kan få fram har inte en enda aktie bytt ägare. Aktien är med andra ord inte speciellt likvid. Ytterligare en anledning att hålla sig borta från den. Nu får vi hoppas att det går bra för bolaget så att de kan betala räntan till preferensaktieägarna. Jag håller tummarna för dem som köpt aktier i bolaget. 

Uppföljning nyemission i Real X State AB

Eller - inga fyrverkerier här inte

För drygt en månad sedan tittade jag en smula på Real X States nyemission av preferensaktier. Jag bestämde mig för att hålla mig borta från bolaget och det verkar ha varit en bra idé.

Från bolagets hemsida:

"RealXState skjuter upp tillträdet av aktierna i OPP och senarelägger emissionen

RealXState AB ("RealXState" eller "Bolaget") offentliggjorde den 6 juli 2015 att erbjudandet att teckna preferensaktier i Bolaget blivit fulltecknat.

Bolaget hade den 9 juli 2015, två dagar efter likviddagen, inte fått in all likvid från de som tecknat och tilldelats aktier och har därmed idag inte tillräcklig likvid för att kunna genomföra förvärvet av OPP Förvaltnings AB ("OPP") samt tillträda aktierna som planerat. Tillträde av aktierna i OPP är ett villkor för emissionen och noteringen på First North.

Bolaget har kommit överens med säljarna av OPP om ett uppskov där tillträdet ska ske så snart det är möjligt och senast den 28 augusti 2015. Arbete pågår för att få in likviden enligt de teckningsåtaganden som Bolaget har erhållit. Så snart Bolaget säkerställt tillräckliga likvida medel för att genomföra förvärvet av OPP kommer tillträdet och emissionen att genomföras samt inbetalda likvider bytas mot BTA:er (Betalda tecknade aktier). Storleken på preferensaktiernas utdelning eller första avstämningsdag påverkas inte av framskjutandet.

Bolaget har ansökt om upptagande till handel på First North och godkännande beräknas kunna ske så snart tillträdet av OPP är genomfört. När tillträde av aktierna i OPP har skett kommer Bolaget meddela beräknad första dag för handel på First North.

2015-07-10"

Med andra ord har nyemissionen blivit fulltecknad men preferensaktierna inte betalda. Jag kanske har dålig koll, men jag har bara sett det hända med Mavshacks nyemssion tidigare i år där garanterna vägrade betala. Oavsett hur vanligt det här är misstänker jag att det är en större köpare som nu inte betalat. Frågan är då såklart varför den investeraren inte betalat. Har den inte likvida medel tillgängliga? Har den hittat något skumt i bolaget och därför inte betalar? Uppenbarligen fanns det ingen annan köpare till aktierna som man kunde släppa dem vidare till.

Det här är den andra nyemissionen för nya fastighetsbolag som inte går igenom. Real holdings nyemission måste vara av en av de minst lyckade på länge.

Hursomhelst är det alldeles för mycket osäkerhet i Real X State AB för att jag ens ska fundera på bolaget. Real holding är inte heller något som jag tittade närmare på.

RealXState

Eller - därför köper jag inte det här bolaget

Den gode Snåljåpen har tittat på en ny preferensaktie som kommer att noteras på First North. Hr Qvarnström har beskrivit prospektet väl och räknat på det så det bryr jag mig inte om att göra. Däremot har jag ett par åsikter huruvida det här skulle kunna vara en bra investering.

Anledningen till preferensaktierna är alltså att man vill köpa upp ett litet byggbolag vid namn OP2. Det är inget dåligt bolag och de omsätter runt 200 Mkr. Nu är det inga enorma summor för ett byggbolag utan  det är ett ganska litet bolag egentligen. Deras affärsidé är att göra mindre ombyggnader av kontor och liknande lokaler.

RealXStates (eller egentligen Mindhouse) affärsidé ska vara att utveckla fastigheter både för förvaltning, men framförallt (som jag uppfattar det) bostadsrätter. Varför vill man då köpa OP2? Som jag tolkar prospektet vill man komma åt de produktionsresurser som finns i OP2 och även komma åt deras kassaflöde för att ha stabilare intäkter. Det är här varningslamporna börjar lysa för mig. Att göra ombyggnader av kontorslokaler och bygga bostadsrätter är helt olika produkter. Jag ser inga direkta samordningsvinster mellan Mindhouse och OP2s verksamhet. Snarare tvärt om.

1. Om man nu plockar över produktionsresurserna från kontorsombyggnader till att producera bostadsrätter förlorar man kassaflödet från OP2. Dessutom tror jag inte att OP2 är bäst och billigast på att producera bostadsrätter. 
2. Att genomföra kontorsombyggnader kräver oftast en snabbfotad organisation som snabbt kan genomföra projekten och om de är upptagna med annat tappar man lätt både kunder och omsättning.
3. OP2 är ett litet bolag med ett fåtal viktiga personer som troligen står för huvuddelen av alla affärer/projekt/entreprenader de drar in. Om någon eller några nyckelpersoner slutar kan hela bolaget falla ihop blixtsnabbt. Ofta är så här små byggbolag beroende på en enda person som hittar affärerna åt dem. 
4. Man ska även komma ihåg att entreprenadverksamhet är förenat med stora risker. Vinstmarginalen i projekten varierar kraftigt och ofta kan ett enda projekt helt radera ut vinsten ett år. I och med det känns inte det här som den mest säkra kassaflödesgeneratorn.

Jag skulle vilja passa på att hänvisa till Fundamentalanalysbloggen och Magnus utmärkta inlägg. 

Visst kan hela den här affären bli jättebra för RealXState, men om den blir det så får preferensaktieägarna inte mer än sin utdelning Om det däremot inte går bra så får preferensaktieägarna ingenting alls. 

Kortversionen: Ingen uppsida och för hög risk jämfört med avkastningen.