Året som gick

 eller - allt kan bara bli bättre

År 2020 har inte varit superkul. Varken på börsen eller privat. Corona är självklart det som påverkat det mesta under året och det har varit allt annat än positivt. Jag som har en portfölj med huvudsakligen tråkiga gubbaktier (eller som en del väljer att kalla dem; värdeaktier) fick se ett rejält kurstapp under våren och det kan få vem som helst att bli en smula orolig. Nu när året är slut kan jag summera en utveckling på hela 3,03% för år 2020 och det är jag inte helt nöjd med. Speciellt inte när jag jämför med index som levererat 14,5% under samma period. Klart sämre än förra året. 

Nu är mina 10 största innehav enligt följande och de har ju inte gått superbra i år.

10,4% Skanska B    -0,9%
8,8% Boliden     +17,
6,8% Fabege     -16,9%
5,8% Sandvik     +10,2%
5,7% SEB A       -4,1%
5,4% HM B    -9,7%
4,7% JM     +4,8%
4,6% SKF B    +12,6%
4,2% Trelleborg    +8,3% 
3,3% Kungsleden    -8,4%

Alla innehav har inte varit dåliga, men totalt sett är jag ganska tungt viktad mot fastighet och bygg (Skanska, Bonava, JM, Kungsleden, Fabege, Peab, NCC) och mot bank och finans (SEB, Intrum, Swedbank och Handelsbanken). Lägg sen till posten i HM så ser man ganska snabbt varför portföljen inte har levererat som jag hade tänkt mig. I stort sett har jag haft portföljen oförändrad under året vilket kanske inte är helt förvånande när min devis är köp och behåll. I år var det en dåligt idé.

I vilket fall så har jag, trots allt, gjort en del affärer under året.

KÖPT 40 3M Corp à 1 528,07 kr
KÖPT 1800 Bonava à 58,80 kr
KÖPT 1000 Dedicare à 36,22 kr
KÖPT 900 Handelsbanken A à 77,37 kr
SÅLT 750 Handelsbanken B à 93,89 kr
KÖPT 100 H&M à 116,54 kr
KÖPT 120 IBM à 1 074,34 kr
KÖPT 100 Intrum à 127,82 kr
KÖPT 200 JM à 166,97 kr
KÖPT 105 Kungsleden à 70,32 kr
KÖPT 100 Plejd à 155,23 kr
KÖPT 1324 SEB A à 72,19 kr
KÖPT 150 Skanska B à 153,45 kr
KÖPT 50 Swedbank A à 137,04 kr
KÖPT 50 Trelleborg B à 99,70 kr

I backspegeln har det varit ganska bra köpt och sälj och jag ligger plus på allihopa förutom aktierna i USA där valutan och kursutvecklingen inte varit gynnsam för mig. 

Jag har haft som mål att bli skuldfri under nästa år och det lyckades jag ordna redan i år med en sista rejäl amortering. Det är ganska befriande att stega in på banken och slutamortera bolånen. Någon undrar säkert varför jag valt att amortera bort lånen nu när det är så pass billigt att låna och det är en väldigt relevant fråga. Det jag amorterade bort nu motsvarade ca 20% av värdet av min aktieportfölj och jag har fortfarande en hel del likvida medel som jag inte investerat i något alls. Då känns det ganska korkat att ha lån och betala för det när jag inte behöver det. Det är inte osannolikt att jag kommer att låna igen i framtiden men det är inte aktuellt just idag. Nu nyttjar jag den kostnadsfria krediten hos Avanza och har ca 40 tkr i lån hos dem utan att betala någon ränta för det. 

Lärdomar från 2020

• Jag skulle sålt av när Corona dök upp och börserna började svaja. Där var jag alldeles för långsam.
• Jag skulle köpt mer under Coronadippen, men här trodde jag att det skulle ned mer och väntade på ännu bättre köplägen som aldrig kom. 
• Fastighet och bank har inte gått något vidare i år. Borde jag sälja av det och köpa något annat? 
  Jag tror inte att fastighetsuppgången är klar ännu och väljer att sitta kvar. När det gäller banker tycker jag att de ser hyfsat prisvärda ut och väljer att behålla dem tillsvidare. När jag säljer kommer det först att vara Swedbank och sedan Handelsbanken. SEB är den bank jag tror mest på i framtiden.
• HM. Vad ska man säga? Jag har köpt under hela nedgångsfasen sen 2018 och belönats med -18% på min investering (exkl utdelningar). Inför 2020 tyckte jag mig äntligen se en vändning med större onlinehandel och framtidstro. Sen kom Corona och då havererade det igen. Tillväxtaktie är det inte idag i alla fall.

Nu ser jag fram emot ett 2021 med en from förhoppning om att det inte ska bli värre.....

Portföljuppdatering Q1 2020

Eller - det går upp.....och ned

Man kan väl lugnt säga att första kvartalet i år inte har ökat portföljvärdet nämnvärt. Precis tvärt om närmare bestämt. Avanzas graf säger minus sisådär 25% i år och det är ju kanske inte så upplyftande. Efterklok som jag är så är det ju idag uppenbart att jag skulle ha sålt hela portföljen i februari när det toppade. Nu vet jag ju om att jag är för kass att lyckas pricka rätt i kursrörelser och framförallt så har jag accepterat det och har slutat att försöka pricka toppen och sälja av. Ja, det händer att jag säljer av innehav när de (i mitt tycke) värderas högt, men då handlar det oftast om att jag inte tror på bolagets framtid. Jag lyfter på hatten för dem som klarar av att pricka marknadens svängningar, men inser att jag inte är en av dem.

I vilket fall så har jag gjort några affärer under första kvartalet.

KÖPT 40 3M Corp à 1 528,07 kr

KÖPT 1000 Bonava à 67,57 kr
KÖPT 430 Dedicare à 36,26 kr
KÖPT 15 IBM à 1 076,33 kr
KÖPT 100 JM à 168,32 kr
KÖPT 100 SEB A à 66,49 kr

Bara köp som synes och i Bonava gick jag in alldeles för tidigt. De andra inköpen ser just nu rätt bra ut. På ett par års sikt är jag ganska övertygad om att det här blir desto bättre.

Sen har vi det där med Corona. Det slår ganska hårt för mig. Mina fem intäktskällor har fått ganska mycket stryk i år.

1. Lön – opåverkad
2. Utdelning från noterade bolag – minskat till ca 1/3 av vad jag förväntade mig. Än så länge. Det kan nog minska mer innan det här är klart
3. Uthyrning lägenhet i Åre - igår stängde Åre ned så fler intäkter den här säsongen blir det inte.
4. Utdelning mitt privata bolag – vi hade tänkt oss en utdelning i vår, men som det ser ut nu är det inte aktuellt
5. Uthyrning lägenhet i Stockholm – opåverkad

Rent konkret innebär det här att ca 50-60% av mina inplanerade intäkter i år försvann. Det är klart att det är kännbart. Nu har jag råd att köpa en öl i alla fall så jag ska inte klaga, men det är ju inte superkul.

Så hur gör jag nu? Precis som jag skrev tidigare. Det bör bli en hel del köpt framöver.

Att hantera börsfall

Eller - det är kul att se sina pengar försvinna - not

Jaha, nu kan vi konstatera att ett av de värre börsfallen i historien har påbörjats. Personligen ligger jag sisådär 30% back i portföljen sedan toppen i februari. Det är självklart inte kul att se en så pass stor del av sin aktieportfölj bara försvinna. Nu är det här inte första gången som jag genomlider en större börskrasch. Första gången jag förlorade pengar i börsfall var redan i början av 90-talet och den senaste var 2008. Några lärdomar fick jag från den och denna gång tänkte jag försöka dra nytta av dem innan jag gör något. Jag skrev lite om det för några år sen här.

Om vi börjar att titta på tidigare börskatastrofer så kan man dra några lärdomar av dem. Nu hittade jag bara en bild på den amerikanska börsen, men Stockholmsbörsen följer den tillräckligt nära för att jag ska tycker att man kan använda den för att resonera om vår marknad.

Ett par slutsatser man kan dra från den är att:

• börskrascher går inte över på ett par veckor. Vi har haft ett par hyfsade nedgångar sedan 2009, men det har varit kortare nedgångsfaser som vi sen återhämtat inom ett par månader. För en riktig krasch är nedgångsfasen minst flera månader.
• börskrascher behöver inte sammanfalla med lågkonjunkturer, men gör ofta det. Vilket som kom först och orsakar det andra kan man prata om länge, men så ser det i alla fall ut.

Mina personliga erfarenheter är att ingen egentligen vet hur det ska sluta och framförallt inte vet när det har fallit klart. Under år 2008 var det väldigt väldigt få av mina välutbildade vänner som ens funderade på att köpa aktier under kraschen. Tvärtom var det flesta helt övertygade om att man absolut inte skulle göra det. Så här 12 år senare så är det ganska uppenbart att det var fina köplägen i många bra bolag. Några av de absolut bästa affärerna som jag gjort gjorde jag under 2008 och 2009. Domedagsrubrikerna i tidningarna är precis likadana nu som då. Många förespådde en djup global lågkonjunktur och även om det blev fruktansvärda följder i t ex Grekland så uteblev den globala ekonomiska katastrofen. För min egen del kan jag konstatera att jag började köpa alldeles för tidigt och skulle ha väntat mycket längre innan jag agerade.

Hur blir det denna gång då? Min personliga tro är att det idag står och väger mellan en kort lågkonjunktur och en riktigt jobbig depression. Idag väntar vi på politiska beslut på karantäner och ekonomiska stimulanser och det är de besluten som kommer att avgöra hur det går. De besluten tas både i Sverige, men framförallt i resten av världen. Om karantänåtgärder har bra utfall och man lyckas begränsa smittspridning och företag kan öppna upp sin verksamhet igen inom en snar framtid kommer det här att gå över fort. Om man inte lyckas med det är det risk för en riktigt jobbig period framöver.

Vilket scenario som är mest troligt vet jag inte. I vilket fall är jag ganska övertygad om att vi inte har sett botten ännu. Om botten är 5% eller 50% lägre än idag har jag inte en susning om. 

Hur gör jag då? Jag sitter på händerna och försöker låta bli att göra något alls. I backspegeln skulle jag givetvis ha sålt precis allt i februari men det gjorde jag inte. Jag har köpt bolag som jag tror kommer att lyckas bra på lång sikt och då fortsätter jag att behålla dem. Nu har jag förberett mig med både likvida medel och möjlighet att belåna portföljen. En viktig parameter här är att det är pengar som jag inte kommer att behöva använda till annat de närmaste åren. Sedan raset började har jag köpt en smula med vetskap att det kan vara för tidigt. Det har jag gjort av två skäl;
- dels för att jag tyckt att priset varit attraktivt lågt och att jag inte har velat missa köptillfällen om jag missbedömt var botten ligger.

- dels för att jag känner mig själv. Det är bättre för mitt psyke att köpa lite nu så blir jag lugnare och kan fortsätta att vänta.

Det jag köpt senaste veckorna motsvarar 2,7% av det jag förberett för att köpa så jag försöker hålla igen. Nu har jag mycket lång horisont på mina köp och är medveten om att det kan ta flera år innan det ger bra resultat. Att det kommer att ge bra resultat på sikt är jag däremot övertygad om.

Fritidsboende för uthyrning - uppföljning del 3

Eller - på allmän begäran

Efter några påstötningar har jag nu tagit mig i kragen och gjort en ny uppföljning av vårt boende i Åre. Tidigare inlägg kan läsas här och här.

För 2017 och 2018 ser kalkylen ungefär likadan ut. Som synes har kostnaderna gått ned en smula vilket helt och hållet beror på att vi kraftigt amorterat ned lånet på lägenheten under förra året. I kalkylen hade vi en belåningsgrad på 84,7% (dvs maxade lån) och under 2019 kom belåningsgraden ned till 48,6%. Även om man kan tycka att räntesatsen är väldigt låg så blir det fortfarande en stor del av kostnaderna. Förra året betalade vi ca 1,12% i ränta. Under 2019 hade vi alla vinterveckor uthyrda och en hyfsad uthyrning under sommaren. Vi använde lägenheten sammanlagt 4 veckor under vintern (inkl sport- och påsklov) samt en vecka på sommaren. Under 2019 var det dessutom skidtävling under två veckor och då fick vi lite bättre hyresintäkter under de veckorna, men det var ingen större skillnad. Kostnaderna för förslitning är stigande då vi förra året fick reparera ventilationen och en del av möblemanget är dags att byta ut.

Förra året gav lägenheten en avkastning på 1,1% beräknat på totalt investerat kapital (inkl lånebeloppet) och efter vårt amorterande avkastade den 2,2% på eget investerat kapital. Ganska usel avkastning om man jämför med börsen som gav dryga 30% förra året. Till kalkylen ska man såklart även ställa kostnaden för de 5 veckor vi använt lägenheten. Hade vi hyrt ett annat boende så hade det kostat en hel del och det har jag inte tagit hänsyn till i kalkylen.

Så, utan vidare åthävor går vi in på några av de frågor jag fått.

1. Hur kan det bli så mycket skatt?
   När man beräknar skatten får man först göra ett grundavdrag på 40 000 kr och därefter dra av för avgiften till bostadsrättsföreningen för de veckor man hyr ut. Man måste alltså justera för de veckor man själv använder den. Därefter är skatten 30% på intäkten. I mitt fall blir det då:
   
   (148 299 -40 000 -40 073)*30% = 20 468 kr
   
   Man kan läsa mer om det på Skatteverkets hemsida. Notera nu att jag inte är skatteexpert och kan ha gjort fel så är du osäker på skatten får du kontakta Skatteverket direkt. I vilket fall har jag deklarerat enligt ovan och det har inte Skatteverket motsatt sig.
   
   Nu har jag letade vidare en del och det finns uppgifter på att man även får dra av ytterligare 20% av hyresintäkten enligt följande:
   "Vid uthyrning av en privatbostadsfastighet (t.ex. villa eller fritidshus) får du göra avdrag med 20 procent av hyran (42 kap 31§ 1st. IL)."  Jag är inte helt säker på att detta stämmer och har valt att inte göra det avdraget i min deklaration. 
    
2. Skulle jag ha gjort om det även utan prisuppgången?
   
   Ja. När vi köpte trodde jag att jag var den sista idioten som köpte på toppen och jag var beredd på en prisnedgång och räknade inte med en prisökning. Jag kollade bara på kassaflödet för att se att vi skulle ha råd att ha lägenheten. Vårt mål var inte att tjäna pengar på köpet utan att kunna åka skidor.
   
   
3. Hur mycket använder ni lägenheten?
   
   Det brukar bli 2-4 veckor på vintern och någon vecka på sommaren. Oftast är vi där på sportlovet och påsklovet.
   
   
4. Är ni nöjda med läget och storleken?
   
   Ja, för oss är det oerhört värdefullt att kunna ta tåget och kunna gå direkt från stationen i Åre till lägenheten utan att behöva ta buss eller taxi. Att köra 65 mil enkel resa är inte jättekul. Det är också väldigt skönt att kunna gå till restauranger, liften och ICA. Vi har tidigare hyrt på andra orter och även om det är helt fantastiskt med en stuga med utsikt på fjället så blir det trist att behöva ta bilen så fort man ska handla mat eller göra något annat än vara i stugan eller skidbacken. 
   
   Vår lägenhet har 3 sovrum och 8 bäddar och det passar oss då våra barn enkelt kan ta med vänner och deras föräldrar. Större hade varit trevligt, men rätt onödigt.
   
   
5. Jämförde ni med andelslägenheter?
   
   Nej, jag är rätt skeptisk till det som investering. Det finns flera varianter där man köper en del i en stuga och då får rätt att använda den under en vecka. När jag kollar på kostnaderna så tycker jag inte att det är attraktivt. En vecka vid Åre strand kostar i inköp 50 000 - 200 000 kr beroende på vilken vecka det är. Till det ska man också lägga månadsavgift. Då köper jag hellre en egen lägenhet som jag kan använda när jag vill. För den med mindre kapital och som har svårare att få lån kan det vara ett alternativ.
   
   
6. Håller kalkylen?
   
   Jodå. Det mesta blir dyrare, men intäkterna har ökat också så det håller fortfarande. Elkostnaden underskattade jag. Förslitningen kommer också att öka närmaste åren när vi behöver byta ut möbler.

Ett par avslutande råd

• Förslitningen i en uthyrningslägenhet är stor. Speciellt om den ligger centralt i en partystad som Åre. Man häpnar över vad folk kan ställa till. 
• Köp inte ett fjällboende för att tjäna pengar. Köp det om du vill vara där och använda den. Se uthyrningsintäkten som en delfinansiering.
• Tänk på det vanliga rådet på vilka tre delar som är viktigt i fastighetsaffärer: läget, läget och läget. 
• Om du ska köpa en lägenhet som är uthyrd via Skistar så kan mäklaren och säljaren få fram statistik. Det är superenkelt att få fram och ger väldigt bra ingångsvärden för din egen kalkyl. 

Årsbokslut 2019

Eller - skönt att det är över, nu tar vi nya tag

Ja, jag vet att rubriken är konstig, men 2019 var inte superkul för mig och som en grande finale gick min mor bort på nyårsnatten. Om inte annat så får man tankeställare och funderar en hel del på vad som är viktigt. Självklart är ekonomi och aktier en viktig del för att få ett bra liv, men det är bra mycket viktigare att vara med dem man bryr sig om. Jag är glad över att jag haft en mycket nära relation till min mor och att jag kunnat vara där för henne den sista tiden. Att ha ekonomiska möjligheter att t ex köpa bättre mat än det hemtjänsten erbjuder är något jag är tacksam över att vi kunde ordna.

Nog om det tråkiga och dags att fokusera på hur det gick i portföljen istället.

Enligt Avanza landade avkastningen på +39,03% för 2019 vilket självklart är en fantastisk avkastning. Nu har jag i grafen ovan valt att jämföra med Nasdaq OMX All share  Cap GI och det är alltid trevligt att slå index. Förra året fick jag spö av index (som då var SIX30 Return Index) och gick  back 10,1%.

Såklart har jag gjort en del affärer senaste kvartalet också, mer exakt:

KÖPT 25 3M Corp à 1 528,20 kr
KÖPT 10 IBM Corp à 1 294,60 kr
KÖPT 600 SEB A à 82,22 kr
KÖPT 100 Swedbank A à 132,43 kr

I den nya portföljen gjorde jag följande affärer
KÖPT 500 Bonava B à 93,46 kr
KÖPT 150 Swedbank A à 125,41 kr

Bara köp i vanlig ordning alltså.

När det gäller belåning så är 2019 första året som jag ligger efter min amorteringsplan. Totalt är jag ca 700 tkr efter min 6-årsplan för att bli skuldfri till min 50-årsdag och under 2019 hade jag planerat att amortera 830 tkr mer än vad jag faktiskt gjorde. Jag känner mig inte jättestressad över det och är ganska komfortabel med att det ska gå bra ändå. Här handlar det egentligen inte om att jag inte kunnat amortera utan att jag istället har valt att lägga pengarna på annat, t ex inköp av aktier och likvida medel på sparkontot. Med tanke på hur låg räntan är har det varit rätt beslut än så länge. Vi får se hur det blir framöver. För ordningens skull bör jag nog även nämna att jag utnyttjar Avanzas gratis aktielån också. Just nu har jag lånat ca 40 tkr utan ränta. Det där låter för bra för att vara sant och jag bara väntar på att de ska ändra det men till dess fortsätter jag att utnyttja det.

För 2021 har jag också fått en möjlighet att utveckla en liten villafastighet och bygga ett nytt hus på den för att sälja. Allt det bygger på att kommunen äntligen ska dra fram VA och att detaljplanen går igenom. Kommunen har inte varit jättesnabba med det och det har redan gått mer än 5 år sen kommunen startade arbetet. Om det blir som jag tänkt och hoppas får vi se, men går det vägen behöver jag en hel del likvida medel till bygget och då kommer jag inte att vara skuldfri till min 50-årsdag. Förhoppningsvis får jag möjlighet att skriva mer om det vid ett senare tillfälle. 

Portföljuppdatering

Eller – hej igen, minns ni mig?

Det var ett tag sen, men nu har jag fått både tid och energi att skriva ett inlägg så här kommer ett ruggigt långt inlägg.

Senaste 1,5 åren har varit extremt tufft då jag förutom mitt vanliga chefsjobb även rattat två stora och vansinnigt komplexa projekt. Båda projekten hade riktiga kamikaze-upplägg och totalt sett har de uppdragen kostat mitt företag mer än det smakade trots att vi fick bra betalt av kunderna. Hela den affären förtjänar ett eget inlägg så det släpper jag helt nu. I vilket fall resulterad det här i att min sommarsemester förra året blev sisådär 3 dagar utspritt under 3 månader och det är alldeles för lite för återhämtning. Jag tjatar på mina medarbetare att de ska ha minst 3 veckor sammanhängande sommarsemester och var verkligen inte ett gott föredöme. Att det här var för tufft för mig personligen och skadligt för bolaget insåg vi redan förra sommaren och initierade en ledningsförändring som trädde i kraft andra kvartalet i år. Som en bonus fick jag ett dödsfall av en nära anhörig i samband med ledningsrockaden så när jag hade tänkt trappa ned arbetsbelastningen fick jag istället hantera ett dödsbo och en begravning. Inte alls vad jag hade tänkt, men sådant rår man inte över själv utan det är bara att anpassa sig efter bästa förmåga.

I vilket fall så hade jag en fantastisk utveckling på börsenår 2017 och landade enligt Avanzas graf på +24,4%. År 2018 var det inte lika kul i aktieportföljen heller. -10,1% på helåret. Man kan inte vinna varje gång. En anledning till min usla portföljutveckling är att jag sålde Fortum och satte en hel del pengar i HM, Skanska och Dedicare. De innehaven har jag köpt på väg nedåt och i vanlig ordning köpte jag alldeles för tidigt. Största missen i HM gjorde jag egentligen redan 2016 och 2017 och har fått lida för det under hela 2018. Inköpen i HM under 2018 var helt ok.

Mer exakt gjorde jag följande affärer under 2018:

KÖPT 125 ABB à 189,02 kr
KÖPT 800 Bonava à 105,04 kr
KÖPT 1000 Dedicare à 72,60 kr
SÅLT 700 Fortum à 171,07 kr (17,50 euro)
KÖPT 650 HM à 138,32 kr
KÖPT 25 IBM à 1072,88 kr (ca $118)
KÖPT 150 Intrum à 216,59 kr
KÖPT 100 JM à 183,94 kr
KÖPT 1325 Skanska à 154,73 kr
KÖPT 100 SKF B à 138,24 kr
KÖPT 55 Starbucks Corp à 484,56 kr ($52,75)

I år har portföljen gått mycket bättre och jag ligger efter 6 månader lite bättre än index med +22,5%. En helt galen avkastning, i mitt tycke. När jag nu i backspegeln tittar tillbaka på köpen under 2018 så är de idag förvånansvärt bra med endast ABB och Dedicare som plumparna i protokollet. Sen kan man notera att hela börsen har gått upp 20% och då är det rätt svårt att misslyckas.

Det tråkiga dödsfallet hade en positiv effekt och det är att min portfölj fick ett rejält tillskott och ökade i värde med ungefär 50% men jag kan säga att jag lätt hade skippat varande aktie och haft den personen kvar med oss istället. Portföljförstärkningen innehöll Alfa Laval, Beijer Alma, Billerud Korsnäs, Boliden, Bonava, Ericsson, Handelsbanken, Holmen, Husqvarna, JM, Kungsleden, NCC, Peab, SAAB, SCA, Skanska, Swedbank och Trelleborg. Flertalet av aktierna köpts för ganska många år sen och ligger i en vanlig depå. Av de här innehaven hade jag själv innan bara Boliden, Bonava, JM och Skanska så beröringspunkterna var ganska få. Jag tyckte att jag hade ganska många innehav redan innan men är nu uppe i sammanlagt 32 olika bolag. Efter en hel del funderande beslutade jag mig för att behålla alla de ärvda aktierna och att efter bästa förmåga fortsätta förvalta den delen av portföljen som min släkting gjorde. Skatteeffekten vid försäljningar spelade givetvis också in i det beslutet. Självklart har jag fortsatt att göra affärer i min vanliga portfölj och då enligt följande (tom halvårsskiftet):

KÖPT 200 ABB à 176,57 kr
KÖPT 400 Dedicare à 41,63 kr
KÖPT 100 HM à 148,20 kr
KÖPT 50 IBM à 1238,18 kr (ca $129)
KÖPT 300 SEB B à 90,25 kr
KÖPT 200 Skanska à 150,51 kr
KÖPT 750 Swedbank à 146,17 kr

I den nya portföljen har jag hittat på följande:

KÖPT 50 Skanska à 165,02 kr
KÖPT 200 Swedbank à 139,79 kr
KÖPT 100 Trelleborg à 128,07 kr

Man konstaterar rätt snabbt att köpa aktier, det kan jag, men att sälja verkar vara svårare….

Totalt sett ser portföljen ut så här: 

Noterbart att den kassa som syns i grafen är det jag allokerat till aktieplaceringar och inte innehåller min vanliga buffert och sparkonto. Vidare har jag en ganska rejäl slagsida mot bygg och fastighet. Rätt stor del av portföljen är också fokuserad på Sverige (bygg & fastighet, bank).  

Min belåning har också minskat ordentligt sen 2017 och förra året följde jag amorteringsplanen men hitintills i år har jag varit mycket sämre på amorteringar. I dagsläget är jag inte ett dugg bekymrad av mina bostadslån och skulle kunna betala tillbaka rubbet imorgon om jag verkligen vill det, men har istället valt att ha en rejäl buffert och också lagt in mer på börsen än vad jag tänkte tidigare. Min ursprungliga plan var att bli skuldfri till år 2021 och det ser ut att kunna gå vägen utan större problem om inget oväntat händer trots att jag ligger en smula efter plan. I slutet av 2018 skaffade jag också möjlighet till att belåna mina aktier hos Avanza och har utnyttjat den fria krediten på 50 000 kr. Det är i mina ögon fortfarande för bra för att vara sant, men hitintills har jag inte behövt betala någon ränta på lånet.

Hur resonerar jag nu då?

1. Min devis är köp och behåll och det verkar jag faktiskt klara av rätt bra… Det här fungerar fantastiskt i en uppåtgående marknad och när det väl vänder ned lär det inte bli lika kul. Å andra sidan kan jag mentalt och ekonomiskt hantera en rejäl nedvärdering av mina innehav och försöker inte sälja på toppen i alla fall. Jag är helt enkelt för kass på att hitta toppnoteringarna för att sälja och sen köpa tillbaka billigare. Det viktiga här är väl att jag inser det själv och kan leva med det. 
2. Kronförsvagningen är en stor orsak till mina inköp i bolag noterade i USA. Jag tror inte att vi kommer att se en rejäl kronförstärkning i närtid och väljer därför att köpa för en mindre del i annan valuta. Idag är det dryga 4% av portföljen så där finns det mer att göra, men det känns ruskigt surt att man får så lite för kronorna när man köper i annan valuta så det tar emot en smula. 
3. Då min portfölj har fått en aktningsvärd storlek börjar det bli mer intressant med diversifiering och värdebevarande än att jaga kursdubblare. Av den anledningen känns det ok med mängden bolag även om jag inser att det inte finns en chans för mig att kunna följa 32 bolag. Samtidigt står de sju största innehaven för drygt 50% av portföljen så det räcker egentligen att koncentrera sig på de största. Jag vet att det finns många som har en mycket mer koncentrerad portfölj och argumenten för detta är både bra och många, men nu väljer jag likt förbannat att göra så här. 
4. Med tanke på hur låg räntan fortfarande är och hur världsekonomin ser ut ser jag inga direkta tecken på att Ingves kommer att höja räntan även om han själv säger det. Riksbanken har haft fel om ränteutveckling löjligt länge och jag tror idag inte att det blir någon mer höjning i år och troligen inte nästa år heller. Jag tror att de missade möjligheterna att höja under den här högkonjunkturen. Å andra sidan höjde Riksbanken räntan när konjunkturen hade börjat rasa förra gången och de kan lika bra göra samma fel nu igen så man vet inte så noga. Personer som är klokare än mig har olika åsikter i frågan så jag kan mycket väl ha helt fel, men så här resonerar jag. 

Årsbokslut 2017

Eller - ett år äldre och visare?

Så kan man lägga ytterligare ett år till handlingarna. Året som helhet har varit händelserikt på många sätt, både för min privatekonomi och för marknaden som helhet. Det som är mest spännande är vad som har hänt på bostadsmarknaden och framförallt hur det blir framöver. Det tror jag kommer att påverka vår ekonomi kraftigt de närmaste åren.

För min aktieportfölj kan jag inte vara annat än mycket nöjd. Enligt Avanzas graf har den avkastat 24,4% och det är något jag är hysteriskt nöjd med.

Den största anledningen till den goda avkastningen är mitt innehav i Dedicare som jag sålde av i början av året efter en fantastisk kursresa. Jag har fortfarande kvar 1/3 av innehavet och har fyllt på med några småposter under hösten när kursen gått ned. Tyvärr använde jag en ganska stor del av vinsten att köpa HM på väg nedåt och det har inte varit en lika kul resa.

Mer exakt gjorde jag följande affärer under andra halvåret:
KÖPT 150 ABB à 189,62 kr
KÖPT 100 Bonava B à 129,59 kr
KÖPT 650 Dedicare B à 100,46 kr
KÖPT 125 HM B à 206,29 kr
KÖPT 175 Intrum Justitia à 262,21 kr
KÖPT 240 Paradox à 65,41 kr
KÖPT 325 Skanska B à 182,21 kr
Tidigare transaktioner finns här.

Kortversionen är att jag (i vanlig ordning) har varit för tidigt ute och köpt för tidigt i nedgångsfas. 3 av 7 inköp står idag högre än när jag köpte och det hade varit katastrof om jag var en kortsiktig investerare. På längre sikt är jag inte lika orolig. Å andra sidan påstås Keynes ha myntat nedanstående träffsäkra citat.

I vilket fall känner jag mig fullinvesterad på börsen idag och kommer troligen inte att föra mer pengar till min aktiedepå. Däremot lär jag använda en del av utdelningarna för att återinvestera i fler aktier. När det gäller belåning så har jag fortsatt att amortera på mina lån under året och känner mig ganska tillfreds med resultatet. Företagslånet är borta och nu fokuserar jag på den privata belåningen.

Uppenbarligen har jag en hel del lån kvar men det går i alla fall i rätt riktning. Mitt tidigare mål är att vara skuldfri när jag fyller 50 år och det vill jag fortfarande bli. Gärna snabbare än så faktiskt. Faktum är att jag vid årsskiftet ligger nästan ett år före plan och det känns ju bra. Nu har jag satt ganska ambitiösa amorteringsmål för år 2018 och vi får se om jag klarar det.

År 2018 tror jag kan bli en ganska skakig resa.

Det här med bostadsmarknaden

Eller - är det här toppen?

Av flera olika anledningar har jag ett intresse av att följa bygg- och fastighetsmarknaden i Stockholmsområdet. Därför har jag tittat en smula på hur det ser ut med nyproduktion och värdering av äldre lägenheter och försökt bilda mig en uppfattning om hur det ser ut idag och framförallt hur det kommer att se ut framöver. I vanlig ordning stämmer det gamla uttrycket:

"Att sia är svårt, speciellt om framtiden"

Med andra ord kan jag alltså få tokfel. Vem vet?

Byggmarknaden och bostadsutveckling
I vilket fall så är idag byggmarknaden i Stockholmsområdet stekhet och det syns tecken på kvalitetsbrister och kostnadsökningar i bostadsprojekt. Med tanke på befolkningsökningen i Stockholmsområdet finns det idag ett uppdämt behov av nya bostäder och då allra helst billiga hyresrätter mitt i city. Nu finns det inte några nya sådana på marknaden och det kommer inte att byggas några heller om inte något radikalt inträffar. Istället byggs det mängder av dyra bostadsrätter. Idag finns en urstark efterfrågan på bostadsrätter och det är som investerare svårt att förlora pengar på bostadsutvecklingsprojekt idag. Det räcker inte att vara inkompetent utan man måste ha otur också. När det är enkelt att tjäna pengar dras givetvis nya individer till marknaden lockade av möjligheten att göra en lättförtjänt slant. Ett exempel på det är t ex Attefallshus som smälls upp som del av en bostadsrättsförening och säljs för hisnande priser. De stora bankerna är medvetna om det här och har inte glömt sin läxa från 1990-talet och 2008 och är därför ganska restriktiva i sin utlåning. Istället har bostadsutvecklarna börjat hitta alternativa finansieringsformer via t ex crowdfunding där Tessin är en av flera nya spelare. Flera andra har gått till börsen med varierande framgång. Ett av de misslyckade försöken är Real X State som försvann mer eller mindre direkt. Jag skrev själv en del om just Real Xt State som fick flera varningslampor att lysa hos mig. Det här är absolut inte de sista försöken att tjäna pengar på den här starka marknaden och vi lär få se fler exempel framöver på företag som misslyckas.

Flera av de större privata bostadsutvecklarna, t ex JM, Skanska, Bonava och Besqab, går som tåget idag och begränsas mest av svårigheten att hitta mark och få klart detaljplaner. Sen finns ett gäng mindre börsnoterade bostadsutvecklare som är Stockholmsinriktade, t ex Oscar properties, Magnolia, Tobin properties, ALM Equity som också går fantastiskt bra. Flera av de bolagen har nu även börjat rikta in sig på fler marknader runt om i Sverige och jag tror att Magnolia har kommit längst i de planerna, även om jag villigt ska erkänna att jag inte har örnkoll.

Bostadsmarknaden i Stockholm

Prisuppgången på bostadsrätter i centrala Stockholm har efter årsskiftet bromsats upp men ligger i snitt på en bra bit över 90 000 kr/m2. 

Amorteringskravet som infördes sommaren 2016 förefaller inte har påverkat prisutvecklingen speciellt mycket och krasst sett så innebär kravet endast en högre månadskostnad på 1-2%-enheter beroende på lånets storlek. På ett lån på 1 Mkr ger det alltså bara 1200 kr (efter ränteavdrag) i högre månadskostnad för ett hushåll och lär inte bromsa prisutvecklingen. Nu har Finansinspektionen flaggat för skärpning av amorteringskraven, men inget av det är klart ännu.

Vad som jag däremot tror bromsar prisutvecklingen är att de flesta banker frivilligt har infört ett skuldkvotstak på 5-6 gånger bruttoinkomsten. En person med en lön på 30 000 kr/mån före skatt får då alltså maximalt låna 1,8-2,2 Mkr av banken med sin bostad som säkerhet. Det kan vara en anledning till att de korta konsumentlånen har ökat och att man då använder de krediterna för att fylla upp bostadslånet. 

Nu har jag hyfsat med kontakter runt om i branschen och rykten gör gällande att flera av de mindre bostadsutvecklarna idag har svårt att få igång nya projekt. Vidare förefaller det ha blivit svårare att sälja bostadsrätter i dåliga lägen. Det här är en skillnad jämfört med tidigare då nästan vad som helst gick att sälja även i dåliga lägen. Däremot förefaller det fortfarande vara budgivningar och kaos vid försäljningar av centrala lägenheter och i närförort. Det har också börjat ta emot att hyra ut nyrenoverade miljonprogramslägenheter i sämre förorter. Allt detta är anekdotiskt, men uppgifterna kommer från flera håll. 

Om man roar sig att titta på de nya bostadsrättsföreningar som bildats senaste 5-10 åren och tittar på deras ekonomi ser man att ganska många har stor belåning. Belåning på över 10 000 kr/m2 är inte allas ovanligt och det värsta jag sett var närmare 15 000 kr/m2. Nu pratar jag alltså om bostadsrättsföreningens lån med fastigheten som säkerhet. Kort sikt har skrivit ett mycket bra inlägg om just det här som är klart läsvärt. Utöver det lånar även bostadsrättsköparna för att kunna köpa sin egen lägenhet. Räknar man ihop alltihop är det rejält med pengar som bostadsutvecklarna får in för lägenheterna de säljer. I dagens ränteläge syns inte föreningens belåning i månadsavgifterna då det blir så låga belopp, men vad händer om räntan går upp?

Räntan och Riksbanken

Att bedöma räntan i framtiden är oerhört svårt vilket t ex Riksbankens egna prognoser visar oerhört tydligt.  Bilden nedan visar Riksbankens senaste ränteprognos och området med olika blåa färger visar inom vilket område de tror räntan kommer att vara. Med 90% sannolikhet tror de alltså att räntan är mellan +4% och -3% om 3 år. I min värld är det ett väldigt stort intervall

Riksbankens prognos juli 2017

Riksbankens prognos jan 2017

Noterbart är att de har flyttat fram sin prognos för nollränta ungefär ett halvår och de prognostiserar det först sommaren år 2019.

Nu har inte Riksbankens prognoser varit jättepricksäkra de senaste åren och man har pratat om ränteuppgång under lång tid utan att det har hänt. Bilden nedan visar faktiskt ränta (mörkblåa strecket) och Riksbankens prognoser vid olika tidpunkter.

Sverige är oerhört beroende av omvärlden och att vi har en minusränta idag när vi samtidigt har en högkonjunktur är något helt nytt som jag inte tror har hänt förut. Anledningen till vår minusränta är många men kortfattat kan man säga att Riksbanken måste följa omvärlden och om ECB (Europeiska Centralbanken) har minusränta har Riksbanken det också. Hela Riksbankens förhållande till ECB beskrivs kanske bäst i en bild.

Framtiden?

Min tro är att Riksbanken faktiskt kommer att få rätt om räntan framöver. Jag tror att räntan kommer att gå upp under 2018 för att närma sig 2-3% under 2019-2020. Nu menar jag alltså Riksbankens reporänta och inte den vanliga bolåneräntan som istället lär vara 4-5%. När räntan går upp tar gratislunchen slut för många av bostadsutvecklarna. Det blir svårare att lägga stor belåning i bostadsrättsföreningarna då räntekostnaderna påverkar månadsavgiften och när månadsavgiften till föreningen går upp samtidigt som kostnaderna för de egna bostadslånen också går upp så minskar köpaptiten snabbt.

Samtidigt kommer det att vara en liten grupp som har köpt för dyra bostäder som blir tvungna att sälja sin bostad oavsett priset och en sådan grupp kan ganska snabbt sänka hela marknaden. Subprimelånen och katastrofen i USA under 2008 bestod bara av 7% av bostadsägarna i USA. De övriga bostadsägarna klarade sig bra. Det är av den här anledningen som man vill införa amorteringskrav och skuldkvotstak för bostadsköpare för att minska den gruppen. Om eller när det här händer tror jag att vi kommer att få se en mycket snabbare inbromsning än vad vi förväntar oss. Helt plötsligt blir det svårt att sälja båda begagnade bostäder och dyra nyproducerade lägenheter med höga månadsavgifter och jag är helt övertygad om att någon/några av de hetaste bostadsutvecklarna kommer att välta av ren likviditetsbrist. När det händer kommer många leverantörer till dem att bli utan betalning (t ex konsulter, byggentreprenörer) och få svårigheter i sin tur. Samtidigt kommer finansiärerna att bli oerhört försiktiga och det kommer att bli svårt att ordna finansiering för även genomförbara nya projekt och då blir det tvärstopp på marknaden.

Men all inflyttning till Stockholm då? Det är helt korrekt att Stockholms befolkning ökar, men den bostadsproduktion som pågår idag är inte för resurssvaga hushåll utan för välbeställda medelklasshushåll med hög belåning. När det blir dyrare att låna tror jag att marknaden kommer minska ganska snabbt. Boverket gjorde en prognos under 2012 där man bedömde behovet av nya bostäder till 40 000 per år (i hela Sverige) fram till 2025. Under 2016 tog man fram en ny rapport där man bedömde behovet till 71 000 per år. Under 2017 bygger vi mer än 70 000 nya bostäder vilket är den högsta byggtakten sen miljonprogrammet på 1960-talet och prognosen för 2018 är ännu högre.

 

Boverkets prognos för bostadsbyggande (maj 2017)

För mig känns det här inte helt stabilt och jag är tyvärr ganska övertygad om att det blir en duktig baksmälla efter det här. Den stora frågan är såklart när det händer och hur jobbigt det blir. Jag tror att vi behöver vara beredda på inbromsning 2019-2020, men innan dess kommer det att vara riktigt goda tider. I alla fall för bostadsutvecklarna och byggbranschen, men högre prisuppgång på bostäder tror jag inte på idag. 

Ränta på ränta

Eller - bra föräldrar hjälper mycket

Om hr Einstein verkligen sa det här vet jag inte med säkerhet, men att citatet är fullständigt lysande vet jag bestämt. Det absolut säkraste sättet att bli rik är att spara långsiktigt och helst i någon form av aktier, fonder eller annan placering med högre avkastning.

Låt oss ta ett exempel med två barn, Kajsa och Kalle, som föds med likartade förutsättningar.

När Kajsa fyller 10 år beslutar sig hennes föräldrar att ta större delen av barnbidraget och spara till sitt barn framöver, närmare bestämt 1000 kr i månaden. De investerar det i en blandad aktieportfölj och återinvesterar all avkastning. När Kajsa blir myndig och skaffar ett eget jobb fortsätter hon att spara 1000 kr i månaden.

Kalles föräldrar spenderar istället barnbidraget under uppväxten och först när Kalle fyllt 20 år och skaffat eget jobb börjar han spara pengar. Han har då precis pratat med Kajsa och insett att det är bra att sätta undan lite till framtiden. För att komma ikapp sparar han dubbelt så mycket som Kajsa varje månad. "Det kommer att gå snabbt att komma ikapp Kajsa" tänker Kalle. "Jag sparar ju dubbelt så mycket varje månad. Sen kommer jag snabbt att ha mer än henne och kan dra ned på sparandet." Kalle investerar exakt likadant som Kajsa.

Tyvärr har Kalle helt fel och trots att han fortsätter att spara dubbelt så mycket som Kajsa under resten av sitt arbetsliv kommer han aldrig ikapp. Trots att han totalt sett har sparat nästan dubbelt så mycket som Kajsa. Båda kommer att ha ett rejält sparkapital till pensionen, men Kalle har fått avstå mycket mer av sin inkomst till sparande än Kajsa. Sparande är egentligen bara framskjuten konsumtion. När man har bäst nytta av pengarna är en helt annan diskussion. En sak är säker och det är att sparande är en väldigt fin konst som bäst utövas av tidigare generationer.

Vad kan man dra för slutsats av det här enkla och rudimentära exemplet då? Långsiktighet är viktigt. Har man barn är det fantastiskt bra om man har möjlighet att lägga undan ett sparkapital till dem. 

I exemplet har jag räknat med 8% avkastning per år vilket förefaller vara en ganska rimlig ansats om man jämför vad Stockholmsbörsen i snitt har presterat. Jag har också dolt bort år 30-49 för att spara plats. Inflationen har jag helt bortsett från.

Uppdatering portföljen

Eller - hur går det här då?

Det var länge sen på riktigt som jag uppdaterade här. Man kan lugnt säga att jag har haft en del annat att stå i på mitt vanliga jobb och då har det här fått stå tillbaka. Så utan vidare åthävor kommer uppdatering sen halvårsskiftet 2016.

Tredje kvartalet 2016
KÖPT 400 SEB A à 71,25 kr
KÖPT 50 HM B à 249 kr

Fjärde kvartalet 2016
SÅLT 1000 Nordnet à 37,35 kr
KÖPT 50 HM B à 252,30 kr
KÖPT 75 Skanska B à 191,40 kr
KÖPT 10 Starbucks à 532,70 kr
Nordnet köptes ut från börsen och mitt "korta" inhopp gav en riktigt fin kursvinst.
Starbucks köpte jag när Avanza hade courtagefri handel i USA.

Första kvartalet 2017
KÖPT 750 HM B à 236,45 kr
SÅLT 5000 Dedicare B à 127,05 kr
KÖPT 75 ABB à 205,50 kr
KÖPT 100 Bonava B à 135,50 kr
Sålde av 2/3 av innehavet i Dedicare efter en fantastisk kursresa.

Andra kvartalet 2017
KÖPT 100 SEB A à 98 kr
KÖPT 125 Intrum Justitia à 284,00 kr
KÖPT 210 Paradox à 65,20 kr
KÖPT 75 ABB à 202,40 kr
KÖPT 75 Skanska B à 192,40 kr
KÖPT 1000 HM B à 215,40 kr
Har försökt hitta lägre ingångskurser för de här bolagen som jag redan har i portföljen och i vanlig ordning har jag köpt för tidigt. Gjorde även ett kortare inhopp i Haldex under sommaren och fick någon krona per aktie i vinst. Egentligen helt meningslöst för mig att göra sånt då det blir löjligt liten påverkan på portföljen och gör att jag lägger alldeles för mycket tid och energi på det lilla innehavet istället för att titta på helheten.

Jag har fortfarande en hyfsad slant kontanter kvar att investera på depån, men avvaktar lägre kurser. Har egentligen ingen brådska att köpa mer just nu och kan gärna vänta. Överlag är jag egentligen fullinvesterad på börsen och satsar mer på att amortera än att föra in nya pengar i aktiedepån. På lite längre sikt tror jag att det kan vara ganska klokt. Förra året följde jag amorteringsplanen och överträffade planen en smula på det privata lånet.



Hitintills i år har jag överträffat amorteringsplanen. Jag fokuserade på företagslånet och i Q2 slutamorterades det i sin helhet. Galet skönt att bli av med det och en fantastisk frihetskänsla.

Totalt sett är det fortfarande en rejäl slant som jag är skyldig banken, men faktum är att jag har amorterat av 30% av lånet på 1,5 år och det tror jag att jag är ganska ensam om.

Uppföljning fritidsboende i fjällen

Eller - hur gick det sen då?

För ganska länge sen (ett och ett halvt år sen närmare bestämt) skrev jag om våra planer på att skaffa ett fritidsboende i Åre och en uppföljning av det kan vara på sin plats. 

Ett par erfarenheter rikare har jag i alla fall blivit på kuppen. 

1. Att hyra ut sin lägenhet sliter rejält på den. Nu köpte vi den fullmöblerad och har egentligen bara gjort mindre åtgärder för att fixa till den, som att måla om några väggar, köpa utemöbler och byta en lampa. Det är absolut ingen bra idé att ta dit några saker som man bryr sig om för då blir man bara ledsen när de är förstörda. Kostnadsmässigt har vi lagt runt 7 000 kr under 2016 på sånt som jag skulle kalla förslitning. I min kalkyl la jag in 10 000 kr/år för att hantera sånt och det är nog en nivå som man får räkna med. 
2. Det är oerhört effektivt att hyra ut lägenheten via Skistar. Deras marknadsföring funkar mycket bra för att få beläggning. För 2016 hade vi mer eller mindre full beläggning hela vintern och en stor del av sommaren. Nu är det inte gratis att utnyttja deras tjänster och de tar 30% av hyresintäkterna i provision för att hantera det. Nu kan jag egentligen bara tala för min lägenhet och vet inte hur det fungerar i andra lägen, men uthyrningsgraden kan jag inte klaga på.
3. Det är bekvämt och enkelt att låta Skistar hantera hela nyckelutlämningen och avresesyn av lägenheten. Jag ser egentligen inte att det finns något annat sätt som man skulle kunna fixa det själv om man inte bor i närheten eller känner någon som bor nära som kan fixa det. Med tanke på att vi bor 65 mil från Åre så är det inget alternativ.... Det är något som gör att jag inte har ens funderat på att använda t ex AirBnB.
4. När prylar går sönder har Skistar en serviceavdelning som fixar mycket av det. Är det något som en hyresgäst har haft sönder ser de till att hyresgästen får betala kalaset, men är det ren förslitning landar kostnaden hos oss. 
5. Åre är fantastiskt som resmål både på sommaren och vintern. Varje gång jag är där upptäcker jag nya grejer. 

Om man nu tittar på kostnaderna och den ursprungliga kalkylen så har det gått väldigt bra. 

Rent krasst har vi alltså tjänat pengar på att ha lägenheten och då har vi ändå varit där en hel del. Man kan på intäktssidan även lägga till vad det hade kostat att hyra ett annat boende den tid vi har varit i fjällen. Oaktat det så har vi haft en avkastning på 0,9% på totalt investerat kapital och 6,0% på eget kapital. Det är inte en dålig avkastning på ett fritidsintresse. Det slår i alla fall bankräntan med god marginal. Nu har det ju börjat snackas om räntehöjningar och när/om räntan går upp så kommer min kalkyl att se annorlunda ut. För egen del har vi möjlighet klara alla kostnader utan hyresintäkter så därför använder jag hyresintäkterna till amortering för att förbereda för sämre tider. 

Tittar man på totalavkastningen så ser det helt magiskt ut. Senaste rapporten från booli ger att vår lägenhet har gått upp nästan 30% på 18 månader. Nu är det egentligen kassaflödet som är intressant för mig och värdet på lägenheten är ju bara intressant om man ska sälja och det ska inte vi. 

Om det nu är någon som funderar på att göra samma sak har jag ett par erfarenheter att dela med mig:

1. Den gamla klyschan att de tre viktigaste sakerna för en fastighet är läget, läget och läget stämmer. Ett bra läge gör att det är enklare att hyra ut. Vi har vänner som köpt en riktigt fin lägenhet i Tänndalen som de också hyr ut. Deras beläggning är avsevärt mycket sämre än vår. Om man ska kunna hyra ut året om är avstånd till lift och centrum det absolut viktigaste. 
2. Det viktigaste vid uthyrningen är egentligen inte vad man får in för varje vecka utan att den verkligen är uthyrd hela tiden. Bra bilder på lägenheten är ett måste.Givetvis ska man försöka maxa intäkten också och då är det bra att prata med Skistar för att få råd vad man kan göra med boendet för att få bättre betalt.
3. Tro inte på de uppgifter om försäkring och elförbrukning som mäklarna anger. Det är oftast alldeles för lågt, speciellt om man ska hyra ut. Hyresgäster gör av med mer el än du själv gör.
4. År 2019 är det VM i Åre och jag tror inte att priserna kommer att gå ned innan dess. 
5. Be mäklaren att få statistik på uthyrningen av lägenheten så att du har en vettig siffra att lägga in i din kalkyl. Det är superenkelt för Skistar eller säljaren att få fram så det ska du absolut ha. Några mäklare tyckte det var bökigt att ordna, men stå på dig. 
6. Glöm inte sommaruthyrningen. För oss gav den ca 15 000 kr netto för 2016.

Kvartalsuppföljning

Eller - den som är satt i skuld tjänar pengar?

Som jag tidigare nämnt så har jag ökat min belåning kraftigt i år och därför har jag en ganska tuff amorteringsplan för att få ned risknivån en smula i familjeekonomin. Jag är egentligen inte ett dugg orolig för att kunna betala räntan, varken i dagens räntemiljö eller om den skulle dubblas. Inte ens en tredubbling skulle påverka mig speciellt mycket. Tvärtom ser jag dagens räntenivå som ett utmärkt tillfälle att göra bra affärer. Om nu inte räntan oroar mig varför vill jag då minska belåningen? Svaret är enkelt: med tanke på hur otroligt jobbigt det är att stå med mössan i handen hos banken för att få låna vill jag minska ned mitt beroende av dem så snabbt det bara går. Jag kan min privata ekonomi ganska väl och är inte speciellt glad över att få förklara för bankkvinnan på 22 år att jag faktiskt har både säkerhet och återbetalningsmöjlighet även om fastighets- och aktiemarknaden skulle krascha med 40%. Jag tror att räntan (realt)  kommer att fortsätta vara låg i minst två år till och då ser jag bra möjligheter att utöka mitt handlingsutrymme genom att minska skuldsättningen. När nästa lågkonjunktur kommer vill jag inte hamna i knäet på banken utan ha möjlighet att göra bra affärer istället. Nog om detta. Så här har första kvartalet varit.

KÖPT 200 SEB A à 79,20 kr
KÖPT 150 Sandvik à 68,41 kr
Växlat över mina sista SEB C till SEB A med en kursvinst på ca 4 kr/aktie.
KÖPT 150 SKF B à 121,26 kr
SÅLT 150 SKF B à 141,74 kr
KÖPT 100 Evolution Gaming à 219,39 kr
SÅLT 100 Evolution Gaming à 224,61 kr

Amorterat enligt nedan:

Amorteringen följer plan ganska väl. Vi får se hur det går resten av året.

Årets affärer

Eller - ovanligt aktiv

I år har jag varit ovanligt aktiv och det kan vara på sin plats med en uppdatering. Hitintills har jag i år gjort följande affärer.

KÖPT 200 SEB A à 79,20 kr
KÖPT 150 Sandvik à 68,41 kr
Växlat över mina sista SEB C till SEB A med en kursvinst på ca 4 kr/aktie.
KÖPT 150 SKF B à 121,26 kr
SÅLT 150 SKF B à 141,74 kr
KÖPT 100 Evolution Gaming à 219,39 kr
SÅLT 100 Evolution Gaming à 224,61 kr
Amorterat hela 5200 kr på mina lån. (obs, ironi)

Skillnaden i kurs mellan SEB A och SEB C övergår mitt förstånd. Rent teoretiskt borde A-aktien vara dyrare då den har fler röster men nu är det precis tvärtom. Jag gissar att det beror på att likviditeten i C-aktien är sämre och att den av den anledningen inte har rasat lika fort som A-aktien, men jag tycker inte att det argumentet håller då marknaden brukar vara snabb på att utjämna sådana diskrepanser.

Mitt inhopp i Evolution Gaming är verkligen inte likt mig. Jag hade aktierna i ca 30 min och kände mig som en riktig trader en lång stund. Ända tills jag kollade in kursen någon dag senare och såg att de stod i 280 kr...... I vilket fall var det några kronor in på kontot. Jag tror inte att nedgången på marknaden är klar för den här gången ännu och väntar vid sidlinjen ett tag till.

Utdelningar under 2016

Eller - fick jag rätt?

Tidigare i januari gissade jag på hur mycket utdelningen skulle bli för mina innehav. Nu börjar de rapportera och då är det dags att följa upp hur rätt eller fel jag fick. Uppdaterar den här posten vartefter rapporterna trillar in. 

ABB
Min gissning: 6,40 kr
Beslutad utdelning: 0,74 CHF vilket motsvarar ca 6,20 kr
Förra årets utdelning: 6,44 kr (vilket motsvarade 0,72 CHF)

Atlas Copco
Min gissning: 6,00 kr
Beslutad utdelning: 6,30 kr
Förra årets utdelning: 12 kr (varav 6 kr var en extrautdelning i form av split)

Boliden
Min gissning: 2,50 kr
Beslutad utdelning: 3,25 kr
Förra årets utdelning: 2,25 kr

Dedicare
Min gissning: 4,50 kr
Beslutad utdelning: 4,00 kr (ordinarie utdelning 1,70 kr + extrautdelning 2,30 kr)
Förra årets utdelning: 2,40 kr

Fabege
Min gissning: 3,25 kr
Beslutad utdelning: 3,50 kr
Förra årets utdelning: 3,25 kr

Fortum
Min gissning: €1,10
Beslutad utdelning: €1,10
Förra årets utdelning: €1,30 (varav €0,20 var en extrautdelning) 

Hennes & Mauritz

Min gissning: 10,00 kr
Beslutad utdelning: 9,75 kr
Förra årets utdelning: 9,75 kr

Intrum Justitia
Min gissning: 8,00 kr
Beslutad utdelning: 8,25 kr
Förra årets utdelning: 7,00 kr

JM
Min gissning: 8,00 kr
Beslutad utdelning: 8,25 kr
Förra årets utdelning: 8,00 kr

Sandvik
Min gissning: 3,50 kr
Beslutad utdelning: 2,50 kr
Förra årets utdelning: 3,50 kr

SEB
Min gissning: 4,75 kr
Beslutad utdelning: 5,25 kr
Förra årets utdelning: 4,75 kr

Skanska
Min gissning: 7,00 kr
Beslutad utdelning: 7,50 kr
Förra årets utdelning: 6,75 kr

SKF
Min gissning: 5,50 kr
Beslutad utdelning: 5,50 kr
Förra årets utdelning: 5,50 kr


Swedish Match
Min gissning: 7,50 kr
Beslutad utdelning: 20 kr (varav extrautdelning efter försäljning av STG om 12 kr)
Förra årets utdelning: 7,50 kr

Not: rent formellt så är det jag kallar beslutad utdelning det som styrelsen föreslår bolagsstämman att besluta så det kan rent teoretiskt hända att den utdelningen faktiskt inte delas ut. Nu händer det väldigt sällan....