tisdag 25 juli 2017

Uppföljning fritidsboende i fjällen

Eller - hur gick det sen då?




För ganska länge sen (ett och ett halvt år sen närmare bestämt) skrev jag om våra planer på att skaffa ett fritidsboende i Åre och en uppföljning av det kan vara på sin plats. 

Ett par erfarenheter rikare har jag i alla fall blivit på kuppen. 


  1. Att hyra ut sin lägenhet sliter rejält på den. Nu köpte vi den fullmöblerad och har egentligen bara gjort mindre åtgärder för att fixa till den, som att måla om några väggar, köpa utemöbler och byta en lampa. Det är absolut ingen bra idé att ta dit några saker som man bryr sig om för då blir man bara ledsen när de är förstörda. Kostnadsmässigt har vi lagt runt 7 000 kr under 2016 på sånt som jag skulle kalla förslitning. I min kalkyl la jag in 10 000 kr/år för att hantera sånt och det är nog en nivå som man får räkna med. 
  2. Det är oerhört effektivt att hyra ut lägenheten via Skistar. Deras marknadsföring funkar mycket bra för att få beläggning. För 2016 hade vi mer eller mindre full beläggning hela vintern och en stor del av sommaren. Nu är det inte gratis att utnyttja deras tjänster och de tar 30% av hyresintäkterna i provision för att hantera det. Nu kan jag egentligen bara tala för min lägenhet och vet inte hur det fungerar i andra lägen, men uthyrningsgraden kan jag inte klaga på.
  3. Det är bekvämt och enkelt att låta Skistar hantera hela nyckelutlämningen och avresesyn av lägenheten. Jag ser egentligen inte att det finns något annat sätt som man skulle kunna fixa det själv om man inte bor i närheten eller känner någon som bor nära som kan fixa det. Med tanke på att vi bor 65 mil från Åre så är det inget alternativ.... Det är något som gör att jag inte har ens funderat på att använda t ex AirBnB.
  4. När prylar går sönder har Skistar en serviceavdelning som fixar mycket av det. Är det något som en hyresgäst har haft sönder ser de till att hyresgästen får betala kalaset, men är det ren förslitning landar kostnaden hos oss. 
  5. Åre är fantastiskt som resmål både på sommaren och vintern. Varje gång jag är där upptäcker jag nya grejer. 
Om man nu tittar på kostnaderna och den ursprungliga kalkylen så har det gått väldigt bra. 

Rent krasst har vi alltså tjänat pengar på att ha lägenheten och då har vi ändå varit där en hel del. Man kan på intäktssidan även lägga till vad det hade kostat att hyra ett annat boende den tid vi har varit i fjällen. Oaktat det så har vi haft en avkastning på 0,9% på totalt investerat kapital och 6,0% på eget kapital. Det är inte en dålig avkastning på ett fritidsintresse. Det slår i alla fall bankräntan med god marginal. Nu har det ju börjat snackas om räntehöjningar och när/om räntan går upp så kommer min kalkyl att se annorlunda ut. För egen del har vi möjlighet klara alla kostnader utan hyresintäkter så därför använder jag hyresintäkterna till amortering för att förbereda för sämre tider. 

Tittar man på totalavkastningen så ser det helt magiskt ut. Senaste rapporten från booli ger att vår lägenhet har gått upp nästan 30% på 18 månader. Nu är det egentligen kassaflödet som är intressant för mig och värdet på lägenheten är ju bara intressant om man ska sälja och det ska inte vi. 

Om det nu är någon som funderar på att göra samma sak har jag ett par erfarenheter att dela med mig:
  1. Den gamla klyschan att de tre viktigaste sakerna för en fastighet är läget, läget och läget stämmer. Ett bra läge gör att det är enklare att hyra ut. Vi har vänner som köpt en riktigt fin lägenhet i Tänndalen som de också hyr ut. Deras beläggning är avsevärt mycket sämre än vår. Om man ska kunna hyra ut året om är avstånd till lift och centrum det absolut viktigaste. 
  2. Det viktigaste vid uthyrningen är egentligen inte vad man får in för varje vecka utan att den verkligen är uthyrd hela tiden. Bra bilder på lägenheten är ett måste.Givetvis ska man försöka maxa intäkten också och då är det bra att prata med Skistar för att få råd vad man kan göra med boendet för att få bättre betalt.
  3. Tro inte på de uppgifter om försäkring och elförbrukning som mäklarna anger. Det är oftast alldeles för lågt, speciellt om man ska hyra ut. Hyresgäster gör av med mer el än du själv gör.
  4. År 2019 är det VM i Åre och jag tror inte att priserna kommer att gå ned innan dess. 
  5. Be mäklaren att få statistik på uthyrningen av lägenheten så att du har en vettig siffra att lägga in i din kalkyl. Det är superenkelt för Skistar eller säljaren att få fram så det ska du absolut ha. Några mäklare tyckte det var bökigt att ordna, men stå på dig. 
  6. Glöm inte sommaruthyrningen. För oss gav den ca 15 000 kr netto för 2016.

10 kommentarer:

  1. Jäkligt intressant inlägg, tack så mycket för det.

    SvaraRadera
  2. Tack för kommentaren. Kul att du tyckte att det var intressant.

    SvaraRadera
  3. Mycket intressant! Suget på en egen fritidslya har inte minskat! tack för updaten.

    //W

    SvaraRadera
  4. Tack för ett mycket bra och lärorikt inlägg!

    SvaraRadera
  5. Tack för ett intressant inlägg! Hur stor är lägenheten och vart i Åre ligger den?

    Med vänlig hälsning / Frihetsmaskinen

    SvaraRadera
  6. Vi byggde ett hus med tre lägenheter, bildade BRF och lade lån i föreningen. När vi sålde av så finansierade vi vår lägenhet. Kul projekt.

    SvaraRadera
  7. Tack för ett intressant inlägg! Undrar hur detta funkar deklarationsmässigt?

    SvaraRadera
  8. Tack för strålande info! Hur många veckor var ni där och hur mång veckor hyrde ni ut? För att få ett hum om kalkylen.

    SvaraRadera
  9. Hej,

    Jag blir jäkligt sugen på att göra samma investering när jag läser dina inlägg. En kanske dum fråga, men varför saknar du amortering i kalkylen?

    SvaraRadera