torsdag 7 januari 2016

Att köpa fritidsboende i fjällen

Eller - kan man tjäna pengar på sin semester?




Hela familjen har alltid tyckt om att vara i fjällen och åka skidor. Nu när barnen börjar bli så pass stora att man kan släppa barnbacken och börja åka i de riktiga backarna igen börjar det bli roligt på riktigt. Vi brukar åka upp på sportlovet varje år och det senaste åren har vi funderat på om vi skulle skaffa något eget istället för att hyra. När barnen var riktigt små så åkte vi till de lite enklare och billigare skidorterna som t ex Lofsdalen, Storlien och Sälen. Många fina backar men inte så mycket till tätort. Mer konkret är flera av de här skidorterna mest stugor utkastade vid en skidbacke. Om det inte finns någon snö eller man inte har lust att åka skidor (utför eller längd) så finns det inte så mycket att göra annat än att sitta i stugan och trycka. Lyxproblem? Absolut, men om vi ska lägga pengar på att köpa något så ska det vara rätt. Av den anledningen landade vi i den enda riktiga skidorten i Sverige: Åre. Fördelarna med Åre som skiddestination är flera:

- tågstation mitt i byn
- rikt utbud på både restauranger, barer och liknande
- systembolag, bageri, ICA, COOP mitt i centrum
- Holiday Club med äventyrsbad
- ordentligt med skidbackar, både svåra och enkla
- möjlighet att åka skoter
- sommarturism med bl a cykling, fiske
- expanderande ort med en rejäl tillväxt
- alpina världscupen 2019
- hyfsat enkelt att hyra ut via Skistar

I och med det började vi leta boende i Åre redan förra sportlovet när vi var i Björnen. Det finns en hel del till salu, men med tanke på att de flesta som äger stugor och lägenheter hyr ut dem och får bra betalt för dem så är säljtrycket inte så stort. Säljarna lägger helt enkelt ut objekten för det de vill ha. Är någon galen nog att betala så hysteriskt mycket så säljer man, i annat fall låter man bli och fortsätter att dra in hyresintäkter. Med det sagt så behöver jag väl inte säga att det är dyrt? Vårt letande ledde till att herr och fru MangoldX åkte på en trevlig weekend på Holiday Club i slutet av sommaren till Åre för att både leta boende men framförallt för att koppla av utan barn. Riktigt trevligt blev det. Ett antal boende hann vi titta på också. I vanlig ordning är det mesta man tittar på inget som man i slutändan är intresserad av att lägga sina surt förvärvade penningar på. Efter en otrolig massa fram och tillbaka landade vi i en lägenhet tokcentralt nära Åre torg, liftar och allt annat man kan tänka sig. Enligt Skistar som förefaller har mätt avstående noga så är det hela 300 m till bergbanan och det är allt annat än långt att gå. Boendet är toppen och vi trivs verkligen där men det mest intressanta (tycker jag, som dock är i minoritet i familjen om den åsikten) är om det är lönsamt eller inte. Tydligen kan man inte mäta allt i pengar.....




Ekonomi
Pris: 3,6 Mkr
Egen insats: 540 tkr
Lån: 3.060 tkr (dvs 85% belåning vilket är maximalt)
Räntesats: 1,32%

Kostnader (per år)
Bostadsrättsavgift: 44 000 kr
Övriga kostnader: 5 600 kr (försäkring, el odyl)
Skatt på hyresintäkt: 4 900 kr
Räntekostnader: 28 000 kr (efter ränteavdrag)
Förslitning: 10 000 kr (gissad kostnad)
Summa: 92 500 kr

Intäkter (per år):
Skistar: 100 000 kr (avräknat Skistars provision på 30%)
Summa: 100 000 kr

Summa intäkt: 7 500 kr/år

Enligt ovanstående så tjänar vi alltså ca 7 500 kr/år på att köpa den här lägenheten med maximal belåning och uthyrning under vintersäsongen vilket motsvarar en avkastning på ca 1,4% på eget kapital (egen insats). Nu har vi dessutom bokat och använder den för eget bruk under julen och sportlovsveckan vilket är två av de veckor som ger allra bäst betalt när man hyr ut. Med dagens ränteläge ser det alltså löjligt bra ut. Till kalkylen kan man också ställa att vi hade betalt ca 20 000 kr i hyra för ett annat boende de två veckor vi nu utnyttjar lägenheten.

Men det finns givetvis rejält med risker med det här. En höjning av räntan till 2,0% ger ökade kostnader på ca 14 000 kr/år och då går vi back direkt. Å andra sidan finns det uthyrningsmöjligheter på sommaren också som jag inte har räknat med och den hyresintäkt jag räknat med nu är det som idag är bokat och det finns ett par veckor under påsken som kan ge 20 000 kr i ytterligare intäkt.

Sammanfattningsvis så är det här ingen investering som jag skulle göra för att tjäna pengar. Det är alldeles för dålig avkastning och alldeles för höga risker. Men för att ha ett semesterboende på en attraktiv ort är det en väldigt bra affär. I vanliga fall kostar ens semesterboende bara pengar, men här borde vi över tiden kunna gå plus/minus noll på vår hobby. Oaktat eventuella bostadskrascher såklart. Kan inte påstå att jag räknar med någon värdestegring på boendet heller. Blir det en värdestegring är det en bonus men det vågar jag inte ens hoppas. Mer troligt är snarare en värdeminskning. I vilket fall så innebär alltihop en hyfsad ökning av belåningen vilket självklart gör oss mer sårbara om nu allt skulle gå käpprätt åt skogen.....

7 kommentarer:

  1. Går i samma tankar som du gällande fjällstuga för uthyrning och mitt syfte är likt ditt att få en mer ekonomisk semester och i bästa fall gå plus i slutänden. Tycker du har ett vettigt resonemang även om jag anser att dina förväntningar gällande bostadens värdeökning är lite väl pessimistiska. Så länge du inte ska sälja inom snar framtid så lär du (enligt mig) definitivt ha en värdeökning över rådande inflation.

    Som jag förstår det så använder du Skistar som förmedlare för uthyrning?

    Ska bli intressant att se facit gällande intäkter och utgifter. Hoppas på att själv våga hoppa på bostadståget snart.

    //Wasti

    SvaraRadera
  2. Du har säkert rätt i att jag är för pessimistisk när det gäller värdeförändringen på bostaden. Å andra sidan minns jag kraschen 1990 och tycker att de flesta bostadspriser är väldigt höga nu. På lång sikt är det däremot aldrig fel att äga fastigheter/bostad i en tillväxtregion vilket jag tror att centrala Åre kommer att fortsätta att vara.

    Ja, jag använder Skistar som förmedlare och det funkar ganska bra. De tar 30% provision för sitt arbete.

    Jag har kollat upp hur det ser ut för år 2016 och kalkylen håller. Intäkterna ovan är minst 10% för låga då sommaruthyrningen var mycket starkare än jag förväntat mig. Å andra sidan drar kostnaderna en del också, framförallt el. Man kan minst dubbla det mäklarna anger som förbrukning.

    SvaraRadera
  3. 30% som provision låter mycket. Vad ingår i Skistar s tjänst? Varför inte använda en tjänst som http://tripquick.info och sköta kontakten med gästerna själv?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej och tack för din kommentar. Du har givetvis helt rätt i att 30% provision för Skistar är väldigt mycket och jag har faktiskt kollat på t ex Airbnb för att se vad det finns för alternativ. Mitt problem är att jag bor i 65 mil från Åre och därmed inte kan ordna med nyceklutlämning, syn vid avresa etc och då försvinner många av de alternativen.

      Det Skistar gör är att marknadsföra och hyra ut min lägenhet och sen sköta alla betalningar odyl. Utöver det så ordnar de nyckelutläming, avresesyn, städning, reparationer av prylar som går sönder under uthyrning mm.

      Det är oerhört bekvämt att hyra ut genom dem, men precis som du påpekar, väldigt dyrt.

      Radera
  4. Hej! Jag går också i lite samma tankar som du har gjort. Hur har beläggningen varit under lågsäsong? Kan du få lägenheten att gå runt då, kan man till och med gå med vinst under lågsäsongen? Borträknat skistars provision. Och under högsäsong, är det 100% beläggning som gäller då?
    Är väldigt tacksam för svar!
    /Simon

    SvaraRadera
  5. Nu ligger jag i en budgivning för en lägenhet i Åre. MYCKET spännande. En fundering. Du skälv bor i södra Sve som jag förstår det. Hur mycket tid behöver du lägga på ert boende per år. Hur mycket sköter Skistar?

    //W

    SvaraRadera
  6. Finns en uppföljning av det här inlägget här: https://minaktiedagbok.blogspot.se/2017/07/uppfoljning-fritidsboende-i-fjallen.html

    SvaraRadera