söndag 10 september 2017

Det här med bostadsmarknaden

Eller - är det här toppen?



Av flera olika anledningar har jag ett intresse av att följa bygg- och fastighetsmarknaden i Stockholmsområdet. Därför har jag tittat en smula på hur det ser ut med nyproduktion och värdering av äldre lägenheter och försökt bilda mig en uppfattning om hur det ser ut idag och framförallt hur det kommer att se ut framöver. I vanlig ordning stämmer det gamla uttrycket:

"Att sia är svårt, speciellt om framtiden"

Med andra ord kan jag alltså få tokfel. Vem vet?

Byggmarknaden och bostadsutveckling
I vilket fall så är idag byggmarknaden i Stockholmsområdet stekhet och det syns tecken på kvalitetsbrister och kostnadsökningar i bostadsprojekt. Med tanke på befolkningsökningen i Stockholmsområdet finns det idag ett uppdämt behov av nya bostäder och då allra helst billiga hyresrätter mitt i city. Nu finns det inte några nya sådana på marknaden och det kommer inte att byggas några heller om inte något radikalt inträffar. Istället byggs det mängder av dyra bostadsrätter. Idag finns en urstark efterfrågan på bostadsrätter och det är som investerare svårt att förlora pengar på bostadsutvecklingsprojekt idag. Det räcker inte att vara inkompetent utan man måste ha otur också. När det är enkelt att tjäna pengar dras givetvis nya individer till marknaden lockade av möjligheten att göra en lättförtjänt slant. Ett exempel på det är t ex Attefallshus som smälls upp som del av en bostadsrättsförening och säljs för hisnande priser. De stora bankerna är medvetna om det här och har inte glömt sin läxa från 1990-talet och 2008 och är därför ganska restriktiva i sin utlåning. Istället har bostadsutvecklarna börjat hitta alternativa finansieringsformer via t ex crowdfunding där Tessin är en av flera nya spelare. Flera andra har gått till börsen med varierande framgång. Ett av de misslyckade försöken är Real X State som försvann mer eller mindre direkt. Jag skrev själv en del om just Real Xt State som fick flera varningslampor att lysa hos mig. Det här är absolut inte de sista försöken att tjäna pengar på den här starka marknaden och vi lär få se fler exempel framöver på företag som misslyckas.

Flera av de större privata bostadsutvecklarna, t ex JM, Skanska, Bonava och Besqab, går som tåget idag och begränsas mest av svårigheten att hitta mark och få klart detaljplaner. Sen finns ett gäng mindre börsnoterade bostadsutvecklare som är Stockholmsinriktade, t ex Oscar properties, Magnolia, Tobin properties, ALM Equity som också går fantastiskt bra. Flera av de bolagen har nu även börjat rikta in sig på fler marknader runt om i Sverige och jag tror att Magnolia har kommit längst i de planerna, även om jag villigt ska erkänna att jag inte har örnkoll.

Bostadsmarknaden i Stockholm
Prisuppgången på bostadsrätter i centrala Stockholm har efter årsskiftet bromsats upp men ligger i snitt på en bra bit över 90 000 kr/m2. 

Amorteringskravet som infördes sommaren 2016 förefaller inte har påverkat prisutvecklingen speciellt mycket och krasst sett så innebär kravet endast en högre månadskostnad på 1-2%-enheter beroende på lånets storlek. På ett lån på 1 Mkr ger det alltså bara 1200 kr (efter ränteavdrag) i högre månadskostnad för ett hushåll och lär inte bromsa prisutvecklingen. Nu har Finansinspektionen flaggat för skärpning av amorteringskraven, men inget av det är klart ännu.

Vad som jag däremot tror bromsar prisutvecklingen är att de flesta banker frivilligt har infört ett skuldkvotstak på 5-6 gånger bruttoinkomsten. En person med en lön på 30 000 kr/mån före skatt får då alltså maximalt låna 1,8-2,2 Mkr av banken med sin bostad som säkerhet. Det kan vara en anledning till att de korta konsumentlånen har ökat och att man då använder de krediterna för att fylla upp bostadslånet. 

Nu har jag hyfsat med kontakter runt om i branschen och rykten gör gällande att flera av de mindre bostadsutvecklarna idag har svårt att få igång nya projekt. Vidare förefaller det ha blivit svårare att sälja bostadsrätter i dåliga lägen. Det här är en skillnad jämfört med tidigare då nästan vad som helst gick att sälja även i dåliga lägen. Däremot förefaller det fortfarande vara budgivningar och kaos vid försäljningar av centrala lägenheter och i närförort. Det har också börjat ta emot att hyra ut nyrenoverade miljonprogramslägenheter i sämre förorter. Allt detta är anekdotiskt, men uppgifterna kommer från flera håll. 

Om man roar sig att titta på de nya bostadsrättsföreningar som bildats senaste 5-10 åren och tittar på deras ekonomi ser man att ganska många har stor belåning. Belåning på över 10 000 kr/m2 är inte allas ovanligt och det värsta jag sett var närmare 15 0000 kr/m2. Nu pratar jag alltså om bostadsrättsföreningens lån med fastigheten som säkerhet. Kort sikt har skrivit ett mycket bra inlägg om just det här som är klart läsvärt. Utöver det lånar även bostadsrättsköparna för att kunna köpa sin egen lägenhet. Räknar man ihop alltihop är det rejält med pengar som bostadsutvecklarna får in för lägenheterna de säljer. I dagens ränteläge syns inte föreningens belåning i månadsavgifterna då det blir så låga belopp, men vad händer om räntan går upp?

Räntan och Riksbanken
Att bedöma räntan i framtiden är oerhört svårt vilket t ex Riksbankens egna prognoser visar oerhört tydligt.  Bilden nedan visar Riksbankens senaste ränteprognos och området med olika blåa färger visar inom vilket område de tror räntan kommer att vara. Med 90% sannolikhet tror de alltså att räntan är mellan +4% och -3% om 3 år. I min värld är det ett väldigt stort intervall

Riksbankens prognos juli 2017

Riksbankens prognos jan 2017


Noterbart är att de har flyttat fram sin prognos för nollränta ungefär ett halvår och de prognostiserar det först sommaren år 2019.

Nu har inte Riksbankens prognoser varit jättepricksäkra de senaste åren och man har pratat om ränteuppgång under lång tid utan att det har hänt. Bilden nedan visar faktiskt ränta (mörkblåa strecket) och Riksbankens prognoser vid olika tidpunkter.


Sverige är oerhört beroende av omvärlden och att vi har en minusränta idag när vi samtidigt har en högkonjunktur är något helt nytt som jag inte tror har hänt förut. Anledningen till vår minusränta är många men kortfattat kan man säga att Riksbanken måste följa omvärlden och om ECB (Europeiska Centralbanken) har minusränta har Riksbanken det också. Hela Riksbankens förhållande till ECB beskrivs kanske bäst i en bild.








Framtiden?
Min tro är att Riksbanken faktiskt kommer att få rätt om räntan framöver. Jag tror att räntan kommer att gå upp under 2018 för att närma sig 2-3% under 2019-2020. Nu menar jag alltså Riksbankens reporänta och inte den vanliga bolåneräntan som istället lär vara 4-5%. När räntan går upp tar gratislunchen slut för många av bostadsutvecklarna. Det blir svårare att lägga stor belåning i bostadsrättsföreningarna då räntekostnaderna påverkar månadsavgiften och när månadsavgiften till föreningen går upp samtidigt som kostnaderna för de egna bostadslånen också går upp så minskar köpaptiten snabbt.

Samtidigt kommer det att vara en liten grupp som har köpt för dyra bostäder som blir tvungna att sälja sin bostad oavsett priset och en sådan grupp kan ganska snabbt sänka hela marknaden. Subprimelånen och katastrofen i USA under 2008 bestod bara av 7% av bostadsägarna i USA. De övriga bostadsägarna klarade sig bra. Det är av den här anledningen som man vill införa amorteringskrav och skuldkvotstak för bostadsköpare för att minska den gruppen. Om eller när det här händer tror jag att vi kommer att få se en mycket snabbare inbromsning än vad vi förväntar oss. Helt plötsligt blir det svårt att sälja båda begagnade bostäder och dyra nyproducerade lägenheter med höga månadsavgifter och jag är helt övertygad om att någon/några av de hetaste bostadsutvecklarna kommer att välta av ren likviditetsbrist. När det händer kommer många leverantörer till dem att bli utan betalning (t ex konsulter, byggentreprenörer) och få svårigheter i sin tur. Samtidigt kommer finansiärerna att bli oerhört försiktiga och det kommer att bli svårt att ordna finansiering för även genomförbara nya projekt och då blir det tvärstopp på marknaden.

Men all inflyttning till Stockholm då? Det är helt korrekt att Stockholms befolkning ökar, men den bostadsproduktion som pågår idag är inte för resurssvaga hushåll utan för välbeställda medelklasshushåll med hög belåning. När det blir dyrare att låna tror jag att marknaden kommer minska ganska snabbt. Boverket gjorde en prognos under 2012 där man bedömde behovet av nya bostäder till 40 000 per år (i hela Sverige) fram till 2025. Under 2016 tog man fram en ny rapport där man bedömde behovet till 71 000 per år. Under 2017 bygger vi mer än 70 000 nya bostäder vilket är den högsta byggtakten sen miljonprogrammet på 1960-talet och prognosen för 2018 är ännu högre.

 
Boverkets prognos för bostadsbyggande (maj 2017)

För mig känns det här inte helt stabilt och jag är tyvärr ganska övertygad om att det blir en duktig baksmälla efter det här. Den stora frågan är såklart när det händer och hur jobbigt det blir. Jag tror att vi behöver vara beredda på inbromsning 2019-2020, men innan dess kommer det att vara riktigt goda tider. I alla fall för bostadsutvecklarna och byggbranschen, men högre prisuppgång på bostäder tror jag inte på idag. 

3 kommentarer:

  1. Bra inlägg, samtidigt så verkar aktiemarknaden tagit ut detta i mångt och mycket, då åtminstone vissa av de mindre bostadsutvecklarna typ Oscar och Tobin handlas till skräp-multiplar. Oscar med på P/E runt 3-4 (exklusive värdeförändringar på fastigheter) och Tobin runt 7.

    Men sticker räntan och bostadsmarknaden viker kommer det inte att spela någon roll, då kommer dessa bolag bli totalt slaktade.

    SvaraRadera
  2. Personligen skulle jag inte köpa aktier i någon av de mindre bostadsutvecklarna av just den anledningen du beskriver. Nu har jag inte kollat på värderingarna av deras aktier eftersom jag är helt ointresserad av att investera i dem. I de fåtal projekt och bolag som jag har någon information från är det inte roligt. De täljer guld med smörkniv idag, men kommer att få det riktigt tufft den dag konjunkturen vänder nedåt.

    Jämför man t ex med JM och Bonava så har de en lång erfarenhet av att bygga bostäder i både bra och dåliga tider. De flesta mindre har bara jobbat i goda tider. Dessutom har minst en av dem kraftiga kvalitetsproblem i sin byggorganisation.

    SvaraRadera
  3. Bra inlägg, tack! /@ashouldrtt

    SvaraRadera