fredag 28 juli 2017

Uppdatering portföljen

Eller - hur går det här då?

Det var länge sen på riktigt som jag uppdaterade här. Man kan lugnt säga att jag har haft en del annat att stå i på mitt vanliga jobb och då har det här fått stå tillbaka. Så utan vidare åthävor kommer uppdatering sen halvårsskiftet 2016.

Tredje kvartalet 2016
KÖPT 400 SEB A à 71,25 kr
KÖPT 50 HM B à 249 kr

Fjärde kvartalet 2016
SÅLT 1000 Nordnet à 37,35 kr
KÖPT 50 HM B à 252,30 kr
KÖPT 75 Skanska B à 191,40 kr
KÖPT 10 Starbucks à 532,70 kr
Nordnet köptes ut från börsen och mitt "korta" inhopp gav en riktigt fin kursvinst.
Starbucks köpte jag när Avanza hade courtagefri handel i USA.

Första kvartalet 2017
KÖPT 750 HM B à 236,45 kr
SÅLT 5000 Dedicare B à 127,05 kr
KÖPT 75 ABB à 205,50 kr
KÖPT 100 Bonava B à 135,50 kr
Sålde av 2/3 av innehavet i Dedicare efter en fantastisk kursresa.

Andra kvartalet 2017
KÖPT 100 SEB A à 98 kr
KÖPT 125 Intrum Justitia à 284,00 kr
KÖPT 210 Paradox à 65,20 kr
KÖPT 75 ABB à 202,40 kr
KÖPT 75 Skanska B à 192,40 kr
KÖPT 1000 HM B à 215,40 kr
Har försökt hitta lägre ingångskurser för de här bolagen som jag redan har i portföljen och i vanlig ordning har jag köpt för tidigt. Gjorde även ett kortare inhopp i Haldex under sommaren och fick någon krona per aktie i vinst. Egentligen helt meningslöst för mig att göra sånt då det blir löjligt liten påverkan på portföljen och gör att jag lägger alldeles för mycket tid och energi på det lilla innehavet istället för att titta på helheten.

Jag har fortfarande en hyfsad slant kontanter kvar att investera på depån, men avvaktar lägre kurser. Har egentligen ingen brådska att köpa mer just nu och kan gärna vänta. Överlag är jag egentligen fullinvesterad på börsen och satsar mer på att amortera än att föra in nya pengar i aktiedepån. På lite längre sikt tror jag att det kan vara ganska klokt. Förra året följde jag amorteringsplanen och överträffade planen en smula på det privata lånet.



Hitintills i år har jag överträffat amorteringsplanen. Jag fokuserade på företagslånet och i Q2 slutamorterades det i sin helhet. Galet skönt att bli av med det och en fantastisk frihetskänsla.

Totalt sett är det fortfarande en rejäl slant som jag är skyldig banken, men faktum är att jag har amorterat av 30% av lånet på 1,5 år och det tror jag att jag är ganska ensam om.

tisdag 25 juli 2017

Uppföljning fritidsboende i fjällen

Eller - hur gick det sen då?




För ganska länge sen (ett och ett halvt år sen närmare bestämt) skrev jag om våra planer på att skaffa ett fritidsboende i Åre och en uppföljning av det kan vara på sin plats. 

Ett par erfarenheter rikare har jag i alla fall blivit på kuppen. 


  1. Att hyra ut sin lägenhet sliter rejält på den. Nu köpte vi den fullmöblerad och har egentligen bara gjort mindre åtgärder för att fixa till den, som att måla om några väggar, köpa utemöbler och byta en lampa. Det är absolut ingen bra idé att ta dit några saker som man bryr sig om för då blir man bara ledsen när de är förstörda. Kostnadsmässigt har vi lagt runt 7 000 kr under 2016 på sånt som jag skulle kalla förslitning. I min kalkyl la jag in 10 000 kr/år för att hantera sånt och det är nog en nivå som man får räkna med. 
  2. Det är oerhört effektivt att hyra ut lägenheten via Skistar. Deras marknadsföring funkar mycket bra för att få beläggning. För 2016 hade vi mer eller mindre full beläggning hela vintern och en stor del av sommaren. Nu är det inte gratis att utnyttja deras tjänster och de tar 30% av hyresintäkterna i provision för att hantera det. Nu kan jag egentligen bara tala för min lägenhet och vet inte hur det fungerar i andra lägen, men uthyrningsgraden kan jag inte klaga på.
  3. Det är bekvämt och enkelt att låta Skistar hantera hela nyckelutlämningen och avresesyn av lägenheten. Jag ser egentligen inte att det finns något annat sätt som man skulle kunna fixa det själv om man inte bor i närheten eller känner någon som bor nära som kan fixa det. Med tanke på att vi bor 65 mil från Åre så är det inget alternativ.... Det är något som gör att jag inte har ens funderat på att använda t ex AirBnB.
  4. När prylar går sönder har Skistar en serviceavdelning som fixar mycket av det. Är det något som en hyresgäst har haft sönder ser de till att hyresgästen får betala kalaset, men är det ren förslitning landar kostnaden hos oss. 
  5. Åre är fantastiskt som resmål både på sommaren och vintern. Varje gång jag är där upptäcker jag nya grejer. 
Om man nu tittar på kostnaderna och den ursprungliga kalkylen så har det gått väldigt bra. 

Rent krasst har vi alltså tjänat pengar på att ha lägenheten och då har vi ändå varit där en hel del. Man kan på intäktssidan även lägga till vad det hade kostat att hyra ett annat boende den tid vi har varit i fjällen. Oaktat det så har vi haft en avkastning på 0,9% på totalt investerat kapital och 6,0% på eget kapital. Det är inte en dålig avkastning på ett fritidsintresse. Det slår i alla fall bankräntan med god marginal. Nu har det ju börjat snackas om räntehöjningar och när/om räntan går upp så kommer min kalkyl att se annorlunda ut. För egen del har vi möjlighet klara alla kostnader utan hyresintäkter så därför använder jag hyresintäkterna till amortering för att förbereda för sämre tider. 

Tittar man på totalavkastningen så ser det helt magiskt ut. Senaste rapporten från booli ger att vår lägenhet har gått upp nästan 30% på 18 månader. Nu är det egentligen kassaflödet som är intressant för mig och värdet på lägenheten är ju bara intressant om man ska sälja och det ska inte vi. 

Om det nu är någon som funderar på att göra samma sak har jag ett par erfarenheter att dela med mig:
  1. Den gamla klyschan att de tre viktigaste sakerna för en fastighet är läget, läget och läget stämmer. Ett bra läge gör att det är enklare att hyra ut. Vi har vänner som köpt en riktigt fin lägenhet i Tänndalen som de också hyr ut. Deras beläggning är avsevärt mycket sämre än vår. Om man ska kunna hyra ut året om är avstånd till lift och centrum det absolut viktigaste. 
  2. Det viktigaste vid uthyrningen är egentligen inte vad man får in för varje vecka utan att den verkligen är uthyrd hela tiden. Bra bilder på lägenheten är ett måste.Givetvis ska man försöka maxa intäkten också och då är det bra att prata med Skistar för att få råd vad man kan göra med boendet för att få bättre betalt.
  3. Tro inte på de uppgifter om försäkring och elförbrukning som mäklarna anger. Det är oftast alldeles för lågt, speciellt om man ska hyra ut. Hyresgäster gör av med mer el än du själv gör.
  4. År 2019 är det VM i Åre och jag tror inte att priserna kommer att gå ned innan dess. 
  5. Be mäklaren att få statistik på uthyrningen av lägenheten så att du har en vettig siffra att lägga in i din kalkyl. Det är superenkelt för Skistar eller säljaren att få fram så det ska du absolut ha. Några mäklare tyckte det var bökigt att ordna, men stå på dig. 
  6. Glöm inte sommaruthyrningen. För oss gav den ca 15 000 kr netto för 2016.