måndag 20 januari 2020

Fritidsboende för uthyrning - uppföljning del 3


Eller - på allmän begäran

Efter några påstötningar har jag nu tagit mig i kragen och gjort en ny uppföljning av vårt boende i Åre. Tidigare inlägg kan läsas här och här.


För 2017 och 2018 ser kalkylen ungefär likadan ut. Som synes har kostnaderna gått ned en smula vilket helt och hållet beror på att vi kraftigt amorterat ned lånet på lägenheten under förra året. I kalkylen hade vi en belåningsgrad på 84,7% (dvs maxade lån) och under 2019 kom belåningsgraden ned till 48,6%. Även om man kan tycka att räntesatsen är väldigt låg så blir det fortfarande en stor del av kostnaderna. Förra året betalade vi ca 1,12% i ränta. Under 2019 hade vi alla vinterveckor uthyrda och en hyfsad uthyrning under sommaren. Vi använde lägenheten sammanlagt 4 veckor under vintern (inkl sport- och påsklov) samt en vecka på sommaren. Under 2019 var det dessutom skidtävling under två veckor och då fick vi lite bättre hyresintäkter under de veckorna, men det var ingen större skillnad. Kostnaderna för förslitning är stigande då vi förra året fick reparera ventilationen och en del av möblemanget är dags att byta ut.

Förra året gav lägenheten en avkastning på 1,1% beräknat på totalt investerat kapital (inkl lånebeloppet) och efter vårt amorterande avkastade den 2,2% på eget investerat kapital. Ganska usel avkastning om man jämför med börsen som gav dryga 30% förra året. Till kalkylen ska man såklart även ställa kostnaden för de 5 veckor vi använt lägenheten. Hade vi hyrt ett annat boende så hade det kostat en hel del och det har jag inte tagit hänsyn till i kalkylen.

Så, utan vidare åthävor går vi in på några av de frågor jag fått.

  1. Hur kan det bli så mycket skatt?
    När man beräknar skatten får man först göra ett grundavdrag på 40 000 kr och därefter dra av för avgiften till bostadsrättsföreningen för de veckor man hyr ut. Man måste alltså justera för de veckor man själv använder den. Därefter är skatten 30% på intäkten. I mitt fall blir det då:

    (148 299 -40 000 -40 073)*30% = 20 468 kr

    Man kan läsa mer om det på Skatteverkets hemsida. Notera nu att jag inte är skatteexpert och kan ha gjort fel så är du osäker på skatten får du kontakta Skatteverket direkt. I vilket fall har jag deklarerat enligt ovan och det har inte Skatteverket motsatt sig.

    Nu har jag letade vidare en del och det finns uppgifter på att man även får dra av ytterligare 20% av hyresintäkten enligt följande:
    "Vid uthyrning av en privatbostadsfastighet (t.ex. villa eller fritidshus) får du göra avdrag med 20 procent av hyran (42 kap 31§ 1st. IL)."  Jag är inte helt säker på att detta stämmer och har valt att inte göra det avdraget i min deklaration. 
     
  2. Skulle jag ha gjort om det även utan prisuppgången?

    Ja. När vi köpte trodde jag att jag var den sista idioten som köpte på toppen och jag var beredd på en prisnedgång och räknade inte med en prisökning. Jag kollade bara på kassaflödet för att se att vi skulle ha råd att ha lägenheten. Vårt mål var inte att tjäna pengar på köpet utan att kunna åka skidor.

  3. Hur mycket använder ni lägenheten?

    Det brukar bli 2-4 veckor på vintern och någon vecka på sommaren. Oftast är vi där på sportlovet och påsklovet.

  4. Är ni nöjda med läget och storleken?

    Ja, för oss är det oerhört värdefullt att kunna ta tåget och kunna gå direkt från stationen i Åre till lägenheten utan att behöva ta buss eller taxi. Att köra 65 mil enkel resa är inte jättekul. Det är också väldigt skönt att kunna gå till restauranger, liften och ICA. Vi har tidigare hyrt på andra orter och även om det är helt fantastiskt med en stuga med utsikt på fjället så blir det trist att behöva ta bilen så fort man ska handla mat eller göra något annat än vara i stugan eller skidbacken. 

    Vår lägenhet har 3 sovrum och 8 bäddar och det passar oss då våra barn enkelt kan ta med vänner och deras föräldrar. Större hade varit trevligt, men rätt onödigt.

  5. Jämförde ni med andelslägenheter?

    Nej, jag är rätt skeptisk till det som investering. Det finns flera varianter där man köper en del i en stuga och då får rätt att använda den under en vecka. När jag kollar på kostnaderna så tycker jag inte att det är attraktivt. En vecka vid Åre strand kostar i inköp 50 000 - 200 000 kr beroende på vilken vecka det är. Till det ska man också lägga månadsavgift. Då köper jag hellre en egen lägenhet som jag kan använda när jag vill. För den med mindre kapital och som har svårare att få lån kan det vara ett alternativ.

  6. Håller kalkylen?

    Jodå. Det mesta blir dyrare, men intäkterna har ökat också så det håller fortfarande. Elkostnaden underskattade jag. Förslitningen kommer också att öka närmaste åren när vi behöver byta ut möbler.
Ett par avslutande råd
  • Förslitningen i en uthyrningslägenhet är stor. Speciellt om den ligger centralt i en partystad som Åre. Man häpnar över vad folk kan ställa till. 
  • Köp inte ett fjällboende för att tjäna pengar. Köp det om du vill vara där och använda den. Se uthyrningsintäkten som en delfinansiering.
  • Tänk på det vanliga rådet på vilka tre delar som är viktigt i fastighetsaffärer: läget, läget och läget. 
  • Om du ska köpa en lägenhet som är uthyrd via Skistar så kan mäklaren och säljaren få fram statistik. Det är superenkelt att få fram och ger väldigt bra ingångsvärden för din egen kalkyl. 

fredag 3 januari 2020

Årsbokslut 2019

Eller - skönt att det är över, nu tar vi nya tag

Ja, jag vet att rubriken är konstig, men 2019 var inte superkul för mig och som en grande finale gick min mor bort på nyårsnatten. Om inte annat så får man tankeställare och funderar en hel del på vad som är viktigt. Självklart är ekonomi och aktier en viktig del för att få ett bra liv, men det är bra mycket viktigare att vara med dem man bryr sig om. Jag är glad över att jag haft en mycket nära relation till min mor och att jag kunnat vara där för henne den sista tiden. Att ha ekonomiska möjligheter att t ex köpa bättre mat än det hemtjänsten erbjuder är något jag är tacksam över att vi kunde ordna.

Nog om det tråkiga och dags att fokusera på hur det gick i portföljen istället.

Enligt Avanza landade avkastningen på +39,03% för 2019 vilket självklart är en fantastisk avkastning. Nu har jag i grafen ovan valt att jämföra med Nasdaq OMX All share  Cap GI och det är alltid trevligt att slå index. Förra året fick jag spö av index (som då var SIX30 Return Index) och gick  back 10,1%.

Såklart har jag gjort en del affärer senaste kvartalet också, mer exakt:

KÖPT 25 3M Corp à 1 528,20 kr
KÖPT 10 IBM Corp à 1 294,60 kr
KÖPT 600 SEB A à 82,22 kr
KÖPT 100 Swedbank A à 132,43 kr

I den nya portföljen gjorde jag följande affärer
KÖPT 500 Bonava B à 93,46 kr
KÖPT 150 Swedbank A à 125,41 kr

Bara köp i vanlig ordning alltså.

När det gäller belåning så är 2019 första året som jag ligger efter min amorteringsplan. Totalt är jag ca 700 tkr efter min 6-årsplan för att bli skuldfri till min 50-årsdag och under 2019 hade jag planerat att amortera 830 tkr mer än vad jag faktiskt gjorde. Jag känner mig inte jättestressad över det och är ganska komfortabel med att det ska gå bra ändå. Här handlar det egentligen inte om att jag inte kunnat amortera utan att jag istället har valt att lägga pengarna på annat, t ex inköp av aktier och likvida medel på sparkontot. Med tanke på hur låg räntan är har det varit rätt beslut än så länge. Vi får se hur det blir framöver. För ordningens skull bör jag nog även nämna att jag utnyttjar Avanzas gratis aktielån också. Just nu har jag lånat ca 40 tkr utan ränta. Det där låter för bra för att vara sant och jag bara väntar på att de ska ändra det men till dess fortsätter jag att utnyttja det.

För 2021 har jag också fått en möjlighet att utveckla en liten villafastighet och bygga ett nytt hus på den för att sälja. Allt det bygger på att kommunen äntligen ska dra fram VA och att detaljplanen går igenom. Kommunen har inte varit jättesnabba med det och det har redan gått mer än 5 år sen kommunen startade arbetet. Om det blir som jag tänkt och hoppas får vi se, men går det vägen behöver jag en hel del likvida medel till bygget och då kommer jag inte att vara skuldfri till min 50-årsdag. Förhoppningsvis får jag möjlighet att skriva mer om det vid ett senare tillfälle.