måndag 20 januari 2020

Fritidsboende för uthyrning - uppföljning del 3


Eller - på allmän begäran

Efter några påstötningar har jag nu tagit mig i kragen och gjort en ny uppföljning av vårt boende i Åre. Tidigare inlägg kan läsas här och här.


För 2017 och 2018 ser kalkylen ungefär likadan ut. Som synes har kostnaderna gått ned en smula vilket helt och hållet beror på att vi kraftigt amorterat ned lånet på lägenheten under förra året. I kalkylen hade vi en belåningsgrad på 84,7% (dvs maxade lån) och under 2019 kom belåningsgraden ned till 48,6%. Även om man kan tycka att räntesatsen är väldigt låg så blir det fortfarande en stor del av kostnaderna. Förra året betalade vi ca 1,12% i ränta. Under 2019 hade vi alla vinterveckor uthyrda och en hyfsad uthyrning under sommaren. Vi använde lägenheten sammanlagt 4 veckor under vintern (inkl sport- och påsklov) samt en vecka på sommaren. Under 2019 var det dessutom skidtävling under två veckor och då fick vi lite bättre hyresintäkter under de veckorna, men det var ingen större skillnad. Kostnaderna för förslitning är stigande då vi förra året fick reparera ventilationen och en del av möblemanget är dags att byta ut.

Förra året gav lägenheten en avkastning på 1,1% beräknat på totalt investerat kapital (inkl lånebeloppet) och efter vårt amorterande avkastade den 2,2% på eget investerat kapital. Ganska usel avkastning om man jämför med börsen som gav dryga 30% förra året. Till kalkylen ska man såklart även ställa kostnaden för de 5 veckor vi använt lägenheten. Hade vi hyrt ett annat boende så hade det kostat en hel del och det har jag inte tagit hänsyn till i kalkylen.

Så, utan vidare åthävor går vi in på några av de frågor jag fått.

  1. Hur kan det bli så mycket skatt?
    När man beräknar skatten får man först göra ett grundavdrag på 40 000 kr och därefter dra av för avgiften till bostadsrättsföreningen för de veckor man hyr ut. Man måste alltså justera för de veckor man själv använder den. Därefter är skatten 30% på intäkten. I mitt fall blir det då:

    (148 299 -40 000 -40 073)*30% = 20 468 kr

    Man kan läsa mer om det på Skatteverkets hemsida. Notera nu att jag inte är skatteexpert och kan ha gjort fel så är du osäker på skatten får du kontakta Skatteverket direkt. I vilket fall har jag deklarerat enligt ovan och det har inte Skatteverket motsatt sig.

    Nu har jag letade vidare en del och det finns uppgifter på att man även får dra av ytterligare 20% av hyresintäkten enligt följande:
    "Vid uthyrning av en privatbostadsfastighet (t.ex. villa eller fritidshus) får du göra avdrag med 20 procent av hyran (42 kap 31§ 1st. IL)."  Jag är inte helt säker på att detta stämmer och har valt att inte göra det avdraget i min deklaration. 
     
  2. Skulle jag ha gjort om det även utan prisuppgången?

    Ja. När vi köpte trodde jag att jag var den sista idioten som köpte på toppen och jag var beredd på en prisnedgång och räknade inte med en prisökning. Jag kollade bara på kassaflödet för att se att vi skulle ha råd att ha lägenheten. Vårt mål var inte att tjäna pengar på köpet utan att kunna åka skidor.

  3. Hur mycket använder ni lägenheten?

    Det brukar bli 2-4 veckor på vintern och någon vecka på sommaren. Oftast är vi där på sportlovet och påsklovet.

  4. Är ni nöjda med läget och storleken?

    Ja, för oss är det oerhört värdefullt att kunna ta tåget och kunna gå direkt från stationen i Åre till lägenheten utan att behöva ta buss eller taxi. Att köra 65 mil enkel resa är inte jättekul. Det är också väldigt skönt att kunna gå till restauranger, liften och ICA. Vi har tidigare hyrt på andra orter och även om det är helt fantastiskt med en stuga med utsikt på fjället så blir det trist att behöva ta bilen så fort man ska handla mat eller göra något annat än vara i stugan eller skidbacken. 

    Vår lägenhet har 3 sovrum och 8 bäddar och det passar oss då våra barn enkelt kan ta med vänner och deras föräldrar. Större hade varit trevligt, men rätt onödigt.

  5. Jämförde ni med andelslägenheter?

    Nej, jag är rätt skeptisk till det som investering. Det finns flera varianter där man köper en del i en stuga och då får rätt att använda den under en vecka. När jag kollar på kostnaderna så tycker jag inte att det är attraktivt. En vecka vid Åre strand kostar i inköp 50 000 - 200 000 kr beroende på vilken vecka det är. Till det ska man också lägga månadsavgift. Då köper jag hellre en egen lägenhet som jag kan använda när jag vill. För den med mindre kapital och som har svårare att få lån kan det vara ett alternativ.

  6. Håller kalkylen?

    Jodå. Det mesta blir dyrare, men intäkterna har ökat också så det håller fortfarande. Elkostnaden underskattade jag. Förslitningen kommer också att öka närmaste åren när vi behöver byta ut möbler.
Ett par avslutande råd
  • Förslitningen i en uthyrningslägenhet är stor. Speciellt om den ligger centralt i en partystad som Åre. Man häpnar över vad folk kan ställa till. 
  • Köp inte ett fjällboende för att tjäna pengar. Köp det om du vill vara där och använda den. Se uthyrningsintäkten som en delfinansiering.
  • Tänk på det vanliga rådet på vilka tre delar som är viktigt i fastighetsaffärer: läget, läget och läget. 
  • Om du ska köpa en lägenhet som är uthyrd via Skistar så kan mäklaren och säljaren få fram statistik. Det är superenkelt att få fram och ger väldigt bra ingångsvärden för din egen kalkyl. 

9 kommentarer:

  1. spännande läsning, intressant och se vilken effekt corona hade för 2020 om du kommer redovisa uppföljning på detta räkneexempel!

    SvaraRadera
  2. Hej. Gammalt inlägg men ville ändå kommentera. Skatteavdraget på 20% gäller som jag förstått det vid fritidshus, och är motsvarigheten till att du för dra av brf-avgiften.

    SvaraRadera
  3. Den här kommentaren har tagits bort av bloggadministratören.

    SvaraRadera
  4. Det vore intressant att se en kalkyl för det senaste året nu också. Jag antar att det säkert inte lär ha blivit några fantastiska summor i inkomst men rimligen borde det blivit mindre slitage och elkostnad också samtidigt som ni fortsatt amortera. Jag har själv en tanke om att köpa fjällboende i framtiden.
    /Maria

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej,
      kalkylen för 2020 är klart sämre och det beror förstås på begränsningen i skidåkning under våren 2020 och att jag valde att inte hyra ut under sommaren då föreningen körde en fasadrenovering.
      Slitagekostnaden är däremot ökat markant och just idag är jag fruktansvärt besviken och missnöjd på Skistar, men det är en annan fråga. El har inte blivit billigare.

      Radera
    2. Hej.
      Nyfiken på vad som gjort dig besviken med SkiStar? Är i valet och kvalet att skaffa ett fritidshus i fjällen men är osäker på om jag gillar idén att hyra ut med skistar. Enkelt och bekvämt, javisst, men deras prissättning på 30% är ju rena monopolbeloppet.
      /Samuel

      Radera
    3. Hej.
      Nyfiken på vad som gjort dig besviken med SkiStar? Är i valet och kvalet att skaffa ett fritidshus i fjällen men är osäker på om jag gillar idén att hyra ut med skistar. Enkelt och bekvämt, javisst, men deras prissättning på 30% är ju rena monopolbeloppet.
      /Samuel

      Radera
    4. Hej.
      Nyfiken på vad som gjort dig besviken med SkiStar? Är i valet och kvalet att skaffa ett fritidshus i fjällen men är osäker på om jag gillar idén att hyra ut med skistar. Enkelt och bekvämt, javisst, men deras prissättning på 30% är ju rena monopolbeloppet.
      /Samuel

      Radera