torsdag 24 mars 2016

Kvartalsuppföljning

Eller - den som är satt i skuld tjänar pengar?

Som jag tidigare nämnt så har jag ökat min belåning kraftigt i år och därför har jag en ganska tuff amorteringsplan för att få ned risknivån en smula i familjeekonomin. Jag är egentligen inte ett dugg orolig för att kunna betala räntan, varken i dagens räntemiljö eller om den skulle dubblas. Inte ens en tredubbling skulle påverka mig speciellt mycket. Tvärtom ser jag dagens räntenivå som ett utmärkt tillfälle att göra bra affärer. Om nu inte räntan oroar mig varför vill jag då minska belåningen? Svaret är enkelt: med tanke på hur otroligt jobbigt det är att stå med mössan i handen hos banken för att få låna vill jag minska ned mitt beroende av dem så snabbt det bara går. Jag kan min privata ekonomi ganska väl och är inte speciellt glad över att få förklara för bankkvinnan på 22 år att jag faktiskt har både säkerhet och återbetalningsmöjlighet även om fastighets- och aktiemarknaden skulle krascha med 40%. Jag tror att räntan (realt)  kommer att fortsätta vara låg i minst två år till och då ser jag bra möjligheter att utöka mitt handlingsutrymme genom att minska skuldsättningen. När nästa lågkonjunktur kommer vill jag inte hamna i knäet på banken utan ha möjlighet att göra bra affärer istället. Nog om detta. Så här har första kvartalet varit.

KÖPT 200 SEB A à 79,20 kr
KÖPT 150 Sandvik à 68,41 kr
Växlat över mina sista SEB C till SEB A med en kursvinst på ca 4 kr/aktie.
KÖPT 150 SKF B à 121,26 kr
SÅLT 150 SKF B à 141,74 kr
KÖPT 100 Evolution Gaming à 219,39 kr
SÅLT 100 Evolution Gaming à 224,61 kr

Amorterat enligt nedan:


Amorteringen följer plan ganska väl. Vi får se hur det går resten av året.

lördag 19 mars 2016

SEB - kursförhållande A- och C-aktien


Eller - det är dumt att betala för mycket för samma sak

För 1,5 år sedan skrev jag ett inlägg om SEBs aktieslag. Bolaget har A- och C-aktier noterade på Stockholmsbörsen och min fundering var om det fanns någon anledning till att köpa den då dyrare A-aktien istället för C-aktien. Kortfattat så finns det för vanliga medelsvensson ingen som helst anledning att välja den dyrare aktien då utdelningen är detsamma för båda aktieslagen. Möjligen är likviditeten i C-aktien så pass mycket lägre att man av den anledningen skulle hålla sig borta från den. Eftersom C-aktien brukar vara 2-5 kr billigare har jag valt att köpa den när jag köpt SEB.

Sedan årsskiftet har något hänt. Nu är det A-aktien som är den billigare. Jag sålde mina C och växlade över till A-aktierna istället. En fin affär där jag trodde mig använda en kortsiktig felprissättning i marknaden, men nu är det snart 2 månader som A-aktien har varit den billigare. Att C-aktien kortsiktigt inte hänger med i ett kursfall kan jag förstå med tanke på att likviditeten är sämre i den, men så här länge borde det inte vara så. I vilket fall är det bara att utnyttja det hela och byta till A-aktien om man har C-aktier. För min egen del så väntar jag på att prisskillnaden återställs igen och då kommer jag att byta mina A-aktier till C-aktier igen.

Tillägg 2016-03-20
Det finns en artikel på di.se om precis det här också.
Man kan läsa den här om man är prenumerant.

Real X State

Eller - game over man, it's game over

Jag har vid ett par tillfällen kollat på det nya lilla projektutvecklingsbolaget Real X State som noterats på First North. 

Så här sa jag sist: "Det här luktar fruktansvärt illa. Om jag hade haft några aktier i det här bolaget skulle jag sålt dem direkt. Fast det går ju såklart inte eftersom bolaget är handelsstoppat. Det här är precis anledningen till att jag inte vill ha några preferensaktier. Om det går dåligt så blir man av med hela insatsen och går det bra så får man bara räntan och ingen värdestegring."

Tyvärr fick jag rätt. I veckan kom nyheten att bolagets aktier kommer att avföras från handel på First North

Vad är det som har hänt då? 
VD Anders Lidén har fått gå efter en hel del märkliga affärer. Den nya styrelsen och bolagets revisor säger så här:

"Granskningen visar att Anders Lidén överträtt såväl sin behörighet som sin befogenhet samt att det förekommit lån från RealXState till av Anders Lidén kontrollerade bolag vilket strider mot aktiebolagslagens låneförbud. Granskningen visar också att RealXState inte har haft en tillräcklig intern kontroll. De missförhållanden som framkommit i granskningen kommer att föranleda anmärkning i RealXStates revisionsberättelse. I granskningen har det dock konstaterats att kassan är återförd till moderbolaget RealXState AB och att Bolaget inte har lidit någon skada utöver utebliven intäktsränta."

Det här är riktigt allvarligt för att vara en revisor som uttrycker sig. De brukar vara mycket försiktigare i sina formuleringar. Hr Lidén har inte haft pengar i sina bolag för hela affären och allt ser fruktansvärt dåligt ut. 



Hela upplägget med köpet av OP2 och alla planer på bostadsutveckling känns nu ännu mer tveksamma. Som jag förstår det är det Anders Lidén som har varit den drivande bakom det här och om han nu försvinner från bolaget tappar man mer eller mindre hela drivkraften för bolaget. Då blir det inget av alla planer på utveckling av bostäder. Kompetensen att göra det finns inte i OP2. Ledningen i OP2 är bra på det de gör, men de utvecklar inte bostäder. Jag har skrivit en del om det i mitt första inlägg så jag ska inte tjata mer om det. Ännu värre är om hr Lidén fortsätter att styra bolaget och driver vidare. Förtroendet för honom är helt borta. Allt som nu kommit fram luktar riktigt riktigt illa. Personligen anser jag att bolaget nu endast består av en entreprenadrörelse i form av OP2 Byggnads AB. Kul för preferensaktieägarna som trodde att de köpte en bostadsutvecklare. 

Hur gick det för verksamheten under Q4 förra året då?

Man kan läsa kvartalsrapporten här.

"Perioden i sammandrag1 oktober – 31 december 2015

  • Omsättningen i koncernen uppgick till 65 258 tusen kronor (0 tusen kronor under perioden 2014-10-01 – 2014-12-31).
  • Rörelseresultatet i koncernen uppgick till -4 789 tusen kronor (0 tusen kronor under perioden 2014-10-01 – 2014-12-31). 
  • På årsstämman den 23 november 2015 beslutades att 7 miljoner kronor skulle delas ut från dotterbolaget OPP Förvaltnings AB till RealXState AB.
  • Byggverksamheten OPP Förvaltnings AB hade under perioden en ökad tillströmning av projektförfrågningar. Omsättningen ökar successivt och byggverksamheten rekryterar mer personal bland tjänstemännen. 
  • RealXState har lämnat sitt första anbud om marktilldelning för studentlägenheter i Karlstad kommun. Beslut om tilldelning fattas av nämnden i mars 2016. Marken är detaljplanerad för bygglov och är en tomträtt vilket innebär att ingen finansiering krävs för att ingå något avtal.
  • Utvecklingsarbetet med en ny affärsgren i verksamheten kring bostadsmoduler i stål har tagit en del tid och diverse kostnader. Men det har också lett fram till den första prototypen av bostadsmodul som står i Nacka för analysering.
Väsentliga händelser efter periodens utgång
  • Den 11 februari 2016 hölls en extra bolagsstämma där tidigare styrelsen avgick och Tommy Hindrikes (ordf) och Camilla Dofs tillträdde som nya ledamöter. 
  • Sedan den 12 februari 2016 är bolagets preferensaktie handelsstoppad och Nasdaq Stockholm AB överväger att besluta om att avföra preferensaktien från handel på First North. Anledningen till handelsstoppet är att det i samband med RealXStates tidigare styrelses avgång har uppstått frågetecken kring hur RealXStates verkställande direktör och huvudägare Anders Lidén har hanterat moderbolaget RealXState AB:s kassa samt om bolaget uppfyller listningskraven för First North. Börsen överlämnade den 26 februari 2016 ärendet till Nasdaq Stockholms Disciplinnämnd för vidare handläggning. Börsen ser ingen förutsättning att RealXStates aktier ska kunna vara föremål för handel på First North och förordrar därför att Börsens disciplinnämnd beslutar om att avföra Bolagets aktier från handel på First North. Om disciplinnämnden fattar beslut om att avföra Bolagets aktier från 2 (9) handel anser Börsen att det kan ske med omedelbar verkan från och med dagen efter disciplinnämndens beslut. RealXState kommer oavsett beslut att verka för att möjliggöra en återupptagen handel i preferensaktien så snart det är möjligt på lämplig marknadsplats. 
  • Den 15 februari 2016 tillträdde Nils Fransson som ny CFO i Bolaget. 
  • Den 18 februari 2016 begärde Anders Lidén eget utträde ur styrelsen och som VD med omedelbar verkan. Anders Lidén kommer i fortsättningen arbeta för Bolaget med fastighetsutveckling.
  • Bolagets styrelse är idag inte fulltalig och bolaget saknar en VD. En rekryteringsprocess pågår för att hitta en ny verkställande direktör så snart som möjligt och inom kort kommer bolaget att kalla till en extra bolagsstämma för att välja ytterligare en eller två styrelseledamöter.
  • Det pågår diskussioner om ägarförändringar för att hitta en lösning där RealXStates huvudägare Mindhouse AB minskar sin ägarandel till under 50 procent av rösterna i RealXState.
  • Aktieägartillskottet om 10 miljoner kronor från moderbolaget Mindhouse AB vilket skrevs ned till 5 miljoner kronor i samband med bokslutet 30 juni 2015 är ännu ej inbetalt till RealXState AB. Mindhouse har dock flertalet försäljningar av fastigheter ute på marknaden för att senare friställa kapital för ett tillskott."
Det här är allt som rapporterats. Personligen är jag rätt nyfiken på hur omsättningen fördelar sig och varför man gått back så vansinnigt mycket. Byggmarknaden i Stockholm där OP2 verkar är galet stark och det borde inte gå att förlora pengar så då är det antagligen alla andra äventyr som bolaget hittat på som orsakat förlusten. Kanske utvecklingen av bostadsmoduler i stål?

Finns det något positivt i det här? 
Det enda skulle nog vara att hr Lidén har fått gå.Negativt är i alla fall:
  1. Resultatet på -4,8 Mkr motsvarande en marginal på -7,8%
  2. Ny CFO vid namn Nils Fransson som även ska vara CFO för Real Holding som är ett annat nytt fastighetsbolag som gör ett nytt försök att ta sig till börsen. Om hr Fransson kompetens vet jag inget, men kan konstatera att han tidigare inte arbetat på några större fastighetsbolag även om han säger sig ha jobbat med redovisningskonsult åt ett antal fastighetsbolag.
  3. Bolagets styrelse är inte fulltalig och man saknar VD. Det här behöver man inte ens kommentera.
  4. Nedskrivningen av aktieägartillskottet från Mindhouse AB är något jag aldrig har sett förut. Aktieägartillskott är när ägarna skjuter till medel för att öka bolaget egna kapital. Normalt sker det genom en inbetalning av pengar men här har man tydligen lyckats göra det som någon form av revers som skulle betalas vid någon viss tidpunkt som Mindhouse AB sedan inte lyckats göra. Stabil ägare?
  5. Utvecklingsarbete med bostadsmoduler i stål tror jag inte ett smack på. Jag känner personligen till minst 3 olika försök att göra det som alla misslyckats och de försöken har gjorts av större, kapitalstarkare och kompetentare företag. Bortkastade pengar.
  6. Någon som tror att bolaget kommer att få markanvisningen i Kalmar? Kalmar kommun lär verkligen vara sugen på att ge bort den till det här bolaget.
Eftersom jag har en smula erfarenhet av både byggbranschen och fastighetsutveckling kan jag konstatera att utveckla fastigheter och nya projekt är inte enkelt. Det krävs kunskap om finansiering, PBL, produktion och framförallt kontakter på en massa ställen (tänk både politiker, konsulter och byggentreprenörer). Med tanke på hur otroligt haussad byggmarknaden är i Sverige i allmänhet och Stockholm i synnerhet så är det här absolut inte sista exemplet på lycksökare som vi kommer att få se. 



Tillägg 2016-03-20:

Andas det här seriositet från ett börsbolag?






lördag 5 mars 2016

Folksam säljer bostadsfastighet

Eller - Seriös journalistik?

I veckan slog SvD på stora trumman för Folksams försäljning av en bostadsfastighet på Östermalm i Stockholm. Hela upplägget i artikeln handlade om att man sålt fastigheten till de boende i fastigheten och där flera av dem hade kopplingar till Folksam och därmed fick köpa fastigheten för billigt. Det är givetvis aldrig bra om sådant händer, speciellt med tanke på hur otroligt många usla affärer de fackföreningsanknutna företagen har gjort på medlemmarnas bekostnad. Det stora "scoopet" byggde på att man tackat nej till en annan köpare ett halvår tidigare. Här kan man lugnt säga att Folksams hantering av pressen var under all kritik och man skyllde på både det ena och det andra. 



Vem var nu den andra budgivaren som inte fick köpa då? Jo, en herre vid namn Lars Edman. Det namnet fick ganska många klockor att ringa hos mig och det borde det ha gjort hos SvD också med tanke på att de själva skrivit om precis den mannen tidigare



Om man bemödar sig att googla en smula på den här mannan så får man fram ganska mycket mindre smickrande om hans affärsmetoder. Om jag hade varit Folksam så hade jag inte heller sålt fastigheten till hr Edman. Även om man har ett ansvar för sina medlemmars pengar så har man även ett ansvar för sina hyresgäster och att sälja till hr Edman skulle jag inte kalla att ta ansvar för sina hyresgäster.

För den som orkar finns det en massa på Flashback om hr Edman också.

  • Seriös journalistik av SvD? Nja. Lite efterforskning hade väl varit på sin plats. 
  • Bra mediahantering av Folksam? Näe. Det hade varit klart bättre att säga precis som det är direkt, dvs att man som seriös fastighetsägare inte säljer fastigheter till personer med det ryktet som hr Edman har.
  • Bra av affär av Folksam? Kanske, men tveksamt. Personligen så hade jag försökt få bostadsrättsföreningen att betala samma belopp som hr Edman var beredd att ge. De kanske försökte och misslyckades, vad vet jag? 

Extra kul är att den kritiska tweet jag skrev som svar till SvD på deras nyhetsflash om precis det här gillades av en person - Jens Henriksson, som råkar vara VD på Folksam. Det bevisar givetvis ingenting, men jag tar det som ett tecken på att jag är hyfsat rätt ute.


Uppdatering:

Det finns folk som är mer krassa än vad till och med jag är.


Onekligen kan det finnas en poäng här. En bra poäng också som jag själv inte tänkte på.

Brf Skatan 7 betalade 243 Mkr för fastigheten. Nu är det svårt att veta vad det blir per m2 men med hjälp av lite mäklarannonser kan man gissa sig fram.

184 m2 och andelstal på 4,34% ger att hela fastigheten borde ha ca 4 243 m2 BOA (boarea). Det ger alltså att bostadsrättsföreningen betalade ca 57 tkr/m2 BOA vid köpet. Nu kan föreningen ha tagit över lån i samband med köpet då jag inte ser något i artikeln om skuldfri basis. Om det vet jag inget.

Lägenheten från annonsen ovan har utgångspris på 84 tkr/m2 BOA vilket inte är hårresande högt jämfört med vad föreningen betalade för hela fastigheten. Statistik från booli.se ger liknande siffror.


Med andra ord så förefaller det inte vara så att man använt en bulvan för att kunna ombilda. Den här gången.