RealXState

Eller - därför köper jag inte det här bolaget

Den gode Snåljåpen har tittat på en ny preferensaktie som kommer att noteras på First North. Hr Qvarnström har beskrivit prospektet väl och räknat på det så det bryr jag mig inte om att göra. Däremot har jag ett par åsikter huruvida det här skulle kunna vara en bra investering.

Anledningen till preferensaktierna är alltså att man vill köpa upp ett litet byggbolag vid namn OP2. Det är inget dåligt bolag och de omsätter runt 200 Mkr. Nu är det inga enorma summor för ett byggbolag utan  det är ett ganska litet bolag egentligen. Deras affärsidé är att göra mindre ombyggnader av kontor och liknande lokaler.

RealXStates (eller egentligen Mindhouse) affärsidé ska vara att utveckla fastigheter både för förvaltning, men framförallt (som jag uppfattar det) bostadsrätter. Varför vill man då köpa OP2? Som jag tolkar prospektet vill man komma åt de produktionsresurser som finns i OP2 och även komma åt deras kassaflöde för att ha stabilare intäkter. Det är här varningslamporna börjar lysa för mig. Att göra ombyggnader av kontorslokaler och bygga bostadsrätter är helt olika produkter. Jag ser inga direkta samordningsvinster mellan Mindhouse och OP2s verksamhet. Snarare tvärt om.

1. Om man nu plockar över produktionsresurserna från kontorsombyggnader till att producera bostadsrätter förlorar man kassaflödet från OP2. Dessutom tror jag inte att OP2 är bäst och billigast på att producera bostadsrätter. 
2. Att genomföra kontorsombyggnader kräver oftast en snabbfotad organisation som snabbt kan genomföra projekten och om de är upptagna med annat tappar man lätt både kunder och omsättning.
3. OP2 är ett litet bolag med ett fåtal viktiga personer som troligen står för huvuddelen av alla affärer/projekt/entreprenader de drar in. Om någon eller några nyckelpersoner slutar kan hela bolaget falla ihop blixtsnabbt. Ofta är så här små byggbolag beroende på en enda person som hittar affärerna åt dem. 
4. Man ska även komma ihåg att entreprenadverksamhet är förenat med stora risker. Vinstmarginalen i projekten varierar kraftigt och ofta kan ett enda projekt helt radera ut vinsten ett år. I och med det känns inte det här som den mest säkra kassaflödesgeneratorn.

Jag skulle vilja passa på att hänvisa till Fundamentalanalysbloggen och Magnus utmärkta inlägg. 

Visst kan hela den här affären bli jättebra för RealXState, men om den blir det så får preferensaktieägarna inte mer än sin utdelning Om det däremot inte går bra så får preferensaktieägarna ingenting alls. 

Kortversionen: Ingen uppsida och för hög risk jämfört med avkastningen.